W minionym miesiącu można było zaobserwować wzrost cen transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych. Ceny transakcyjne rosną w niemal całym kraju. Jest to najbardziej zauważalne w Krakowie, gdzie kupujący decydują się na coraz droższe mieszkania, co przekłada się na podwyżkę średniej wartości zawieranych transakcji. W stosunku do przełomu roku 2013/2014 ceny lokali nabywanych w stolicy Małopolski wzrosły średnio o nieco ponad 700 zł, ustalając przeciętny koszt metra kwadratowego na poziomie 6 258 zł. Dodatkowo wpływ na sytuację ma niewielka popularność programu MdM. – Miastem, w którym także odnotowujemy systematyczne, choć nieco wolniejsze wzrosty cen jest Poznań – stwierdza Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – Ma to związek z preferencjami klientów dotyczącymi metrażu. W stolicy Wielkopolski kupujemy bowiem największe mieszkania w kraju. Przeciętny lokal sprzedawany w Poznaniu ma 65,4 mkw. Dla porównania, najmniejsze nieruchomości nabywane są w Łodzi (48,7 mkw.) Jedynym miastem, w którym ceny transakcyjne są niższe niż przed rokiem jest Gdańsk, gdzie obniżka wyniosła 3,4%.

Wzrosty są  pochodną istotnego udziału niewielkich mieszkań w łącznej liczbie transakcji, ale swój udział ma również niewielka popularność programu MdM. W ten sposób popyt kierowany jest na rynek wtórny. Jedynym miastem, w którym można kupić statystycznie tańsze mieszkanie niż przed rokiem jest Gdańsk. Nadal na uwagę zasługuje metraż mieszkań nabywanych w Poznaniu – ponad 60 m kw.

Wystarczy spojrzeć na kształtowanie się cen w ostatnich miesiącach, by zauważyć, że największe zmiany dotyczą rynku mieszkaniowego w Krakowie. Już drugi raz z rzędu podwyżki cen mające miejsce w stolicy Małopolski stawiają to miasto na czele stawki lokalizacji o najbardziej dynamicznych wzrostach. W porównaniu do przełomu 2013/2014 r. ceny nabywanych mieszkań wzrosły średnio o nieco ponad 700 zł za m kw. Co istotne, zwykle w naszych raportach podkreślaliśmy tu dużą dysproporcję pomiędzy średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi, rodząc obawy, iż takie niedopasowanie cenowe w następstwie może spowodować stagnację na rynku. Nic takiego nie ma miejsca. Klienci kupują coraz droższe mieszkania, a średnia cena m kw. wyniosła 6258 zł. Ostatni raz podobne wartości były widoczne w zestawieniach sprzed ponad dwóch lat.

Paradoksalnie swój udział w popycie na mieszkania z rynku wtórnego ma program Mieszkanie dla Młodych, którego niskie limity cenowe nie pozwalają na zakup lokali od krakowskich deweloperów. Skoro dopłaty do kredytu nie są kartą przetargową na rynku, kupujący chętnie wybierają gotowe do zamieszkania lokale z rynku wtórnego. Na tle innych miast średni nabywany metraż nie jest imponujący i wynosi 50,8 mkw. Na taki wynik duży wpływ ma duży udział mieszkań jednopokojowych w strukturze transakcji, co częściowo tłumaczy tak znaczne wzrosty ceny m kw. W niewielkich mieszkaniach, zwłaszcza w lepszych lokalizacjach cena m kw. bywa znacznie wyższa niż średnia dla danej lokalizacji.

Tab.  Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w V 2014 r.

Miasto	Średnia cena ofertowa z okresu III-V 2014	Średnia cena transakcyjna z okresu III-V 2014	Różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ofertową	Zmiana proc. w cenach trans. m/m	Zmiana proc. w cenach trans. r/r	Średnia cena nabywanego mieszkania	Średni metraż nabywanego mieszkania
Wrocław	5680	5382	5,2%	-2,6%	11,2%	301 400 zł	58,4 m kw.
Kraków	6628	6258	5,6%	5,5%	7,4%	317 700 zł	50,8 m kw.
Warszawa	7652	7331	4,2%	0,6%	1,4%	419 900 zł	56,9 m kw.
Poznań	5393	5109	5,3%	1,9%	3,7%	295 200 zł	65,4 m kw.
Gdańsk	5437	4964	8,7%	-0,3%	-3,4%	264 200 zł	55 m kw.
Gdynia	5513	5004	9,2%	-0,2%	4,4%	261 200 zł	51,7 m kw.
Łódź	3635	3606	0,8%	0,8%	6,0%	175 500 zł	48,7 m kw.

Z kolei drugim z miast, w którym widoczne są systematyczne, choć postępujące w wolniejszym tempie wzrosty cen, jest Poznań. Od początku roku poznaniacy kupują mieszkania droższe o 169 zł za mkw., a średnia cena m kw. osiągnęła poziom 5109 zł. Nadal w Poznaniu nabywane są największe w Polsce mieszkania – 65,4 mkw., podczas gdy w pozostałych analizowanych miastach średni metraż nie przekroczył 60 mkw. Jest to jednak pewna anomalia, spowodowana pojawieniem się w analizowanej puli zwiększonej liczby transakcji największych segmentów mieszkań, które zwykle nie pojawiają się tak często w zestawieniach

Dotychczas stabilna cenowo Łódź przekroczyła poziom 3600 zł. Wprawdzie wzrost cen nie wyniósł więcej niż 1 proc., ale warte odnotowania jest, że w tym mieście rzadko średnia dochodzi do takiej właśnie wartości. Kupujący w dużej mierze akceptują ten poziom cen, bowiem średnia cena mkw. w ofertach różni się tylko nieznacznie od danych z transakcji. W Warszawie zmiana cen w porównaniu do maja jest niewielka i nie przekracza 1 proc. Kupujemy lokale w średniej cenie 7331 zł za m kw.

W tym miesiącu mamy trzy miasta, w którym kupujący nabywają nieco tańsze mieszkania. Na Pomorzu – w Gdańsku i w Gdyni, zmiany te są praktycznie niezauważalne i wynoszą odpowiednio 0,3 i 0,2 proc. W obu tych miastach ceny transakcyjne mieszkań oscylują w pobliżu ceny 5000 zł za m kw. Wśród miast, które analizujemy Gdańsk jest jedyną lokalizacją, w której statystycznie nabywamy mieszkania taniej niż przed rokiem. Większe korekty widoczne były we Wrocławiu, gdzie po dwukrotnych wzrostach średnie ceny nabywanych mieszkań obniżyły się o 2,6 proc. do poziomu 5382 zł za m kw.

Wykres 4 Średnie ceny transakcyjne mieszkań V 2013 – V 2014