Własny zamek, to dobry sposób na biznes

Własny zamek, to dobry sposób na biznes
Możliwość komentowania Własny zamek, to dobry sposób na biznes została wyłączona, 10/04/2014, przez␣, w␣domy, Headline, infrastruktura, mieszkaniowe, nieruchomości, Uncategorized

Nawet kilkadziesiąt milionów złotych może kosztować renowacja kilkusetletniego zamku lub pałacu i przystosowanie go do świadczenia usług hotelowych. Jest to ryzykowne przedsięwzięcie, ale nawet połowa kosztów może zostać pokryta z unijnej kasy – wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank. Co więcej, zabytkowe mury przyciągają turystów jak magnes, dzięki czemu tego typu obiekty mają wysokie obłożenie.

 

Chociaż wciąż sporo zabytków w Polsce to opuszczone pałace czy dwory, które czas swojej świetności ma już za sobą, to jednak sukcesywnie, często przy pomocy pieniędzy państwowych czy unijnych i pasji wielu osób, udaje się je odrestaurowywać. Samo przywrócenie odpowiedniego wyglądu nie sprawi jednak, że za kilkadziesiąt lat zamek lub pałac po raz kolejny nie popadnie w ruinę. Z tego powodu rodzi się potrzeba, aby taki zabytek nie tylko zachwycał swoim wyglądem, ale również był funkcjonalny i mógł „sam zarobić na swoje utrzymanie”. Zgodnie z tą myślą w Polsce rewitalizacji poddaje się zrujnowane zamki, pałace i stare dwory, w których powstają hotele, centra konferencyjne, SPA, restauracje, czy muzea. Pozwala to wykorzystać nie tylko walory architektoniczne, dzięki czemu wnętrza obdarzone są niepowtarzalnym klimatem, ale również atuty krajobrazowe i przyrodnicze. Zabytki tego rodzaju były bowiem w przeszłości domami czy siedzibami miejscowych magnatów i arystokracji, którzy posiadali hektary okolicznych ziem. Ich historia przyciąga turystów.

Unia i budżet pomagają w renowacjach

 

Paradoksalnie, jak wynika z doświadczeń doradców Lion’s House, zabytkowe zespoły pałacowo-parkowe czy kilkusetletnie zamki można w Polsce kupić za równowartość mieszkania w dużym mieście. To niewiele, biorąc pod uwagę historię, jaką mają za sobą. Wytłumaczenia tego pozornego paradoksu trzeba szukać w kosztach, które czyhają na nowego nabywcę. Rewitalizacja zabytkowych nieruchomości, wiąże się bowiem niejednokrotnie z nakładami inwestycyjnymi idącymi w miliony czy nawet dziesiątki milionów złotych. Co więcej, często koszt ten jest trudny do oszacowania na etapie podejmowania decyzji o zakupie. Za podjęciem takiej ryzykownej inwestycji, poza ratowaniem dziedzictwa narodowego, może przemawiać także możliwość korzystania z unijnych programów dofinansowania czy rządowych dopłat. Nie bez znaczenia jest też unikalność tego typu obiektów, która przyciąga turystów jak magnes.

 

Polacy chętnie spędzają urlop w zabytkowych hotelach

 

Dowodem na to są dane zebrane przez Lion’s House w pierwszym tygodniu kwietnia odnośnie dostępności pokoi hotelowych podczas najbliższej majówki (1-4 maja). Wynika z nich, że już dziś zabytkowe hotele będą w większości całkowicie zapełnione. Hotel St. Bruno w Giżycku oraz Pałac Mierzęcin mają na ten termin zarezerwowane już wszystkie pokoje. Obłożenie w zamku Wojanów, pałacu Kliczków i Romantycznym w Turznie wynosi odpowiednio 98%, 97% i 96%, zaś dwór w Konarach dokonał rezerwacji na ponad 80% pokoi. Tak duże zainteresowanie ze strony klientów świadczy nie tylko o wyjątkowych walorach architektonicznych tego typu obiektów, ale również o wysokiej jakości i szerokim zakresie świadczonych usług. Dzięki temu zabytkowe nieruchomości zyskują kolejną młodość, stając się jednocześnie źródłem dochodowych biznesów.

 

Nawet połowa kosztu rewitalizacji ze wspólnej kasy

 

Najpierw niezbędne było jednak poniesienie sporych nakładów, aby zamek lub pałac przywrócić do dawnej świetności. W procesie tym z unijnego dofinansowania skorzystał m. in. właściciel 4-gwiadkowego hotelu St. Bruno położonego w centrum Giżycka. Powstał on na bazie zamku krzyżackiego, wybudowanego w XIV w. Dzięki dofinansowaniu z Regionalnego Programu Operacyjnego Warmia i Mazury oraz pieniędzy z budżetu państwa odrestaurowano niemal 700-letni zamek, a także dobudowano 2 skrzydła, bazując na kształcie obiektu z przełomu XIX i XX w. W ten sposób powstało w sumie 69 pokoi i apartamentów hotelowych, a także restauracja, centrum konferencyjne, SPA i dodatkowe atrakcje takie jak: kręgielnia, night club, czy bawialnia dla dzieci. Koszt inwestycji wyniósł ponad 28 mln zł. Z kwoty tej 10,25 mln zł pochodziło z funduszy unijnych. Podczas weekendu majowego jednodniowy pobyt dwóch osób w hotelu kosztuje w standardowej ofercie co najmniej 350 zł, a za najbardziej luksusowy „apartament prezydencki” zapłacić trzeba 770 zł/noc. Warto zaznaczyć, że zabytkowy zamek położony jest nad samym Kanałem Giżyckim i posiada własną przystań dla łodzi, dzięki czemu istnieje możliwość skorzystania z oferty hotelu np. podczas rejsu przez Krainę Wielkich Jezior Mazurskich. Gdyby przyjąć zachowawczo, że w obiekcie tym obłożenie byłoby na poziomie 50%, to sama część hotelowa generowałaby roczny przychód na poziomie minimum 4,4 mln zł.

 

W trakcie przywracania dawnej świetności, z pomocy funduszy unijnych, skorzystał również Hotel Krasicki w Lidzbarku Warmińskim. Mieści się on w zbudowanym na przełomie XIV i XV w. zamku Biskupów Warmińskich. Nazwa nie jest przypadkowa, gdyż rezydował tu poeta Ignacy Krasicki, który był jednocześnie ostatnim polskim biskupem warmińskim. Hotel zajmuje część przedzamcza i składa się z trzech skrzydeł, w których mieszczą się 122 pokoje, sale konferencyjne, SPA, restauracja, a także biblioteka i obserwatorium astronomiczne. Koszt inwestycji wyniósł prawie 58 mln zł, a wysokość dofinansowania z funduszy UE sięgnęła 15 mln zł. Ceny za pokój kształtują się zaś w przedziale 250-950 zł za noc. Gdyby i tu przyjąć, że w obiekcie tym obłożenie byłoby na poziomie 50%, to sama część hotelowa generowałaby roczny przychód na poziomie minimum 5,6 mln zł.

 

 

Hotel Krasicki w Lidzbarku Warmińskim, koszt inwestycji: 58 mln złotych, źródło: hotelkrasicki.pl

 

Z dofinansowania skorzystał także nowy właściciel Pałacu Domaniowskiego w Konarach. Koszt rewitalizacji wyniósł ponad 15 mln zł (7,5 mln z UE). W efekcie powstał hotel z centrum konferencyjnym, gdzie organizowane są nie tylko spotkania biznesowe, ale również przyjęcia. Do pałacu można także przyjechać na rodzinny obiad, czy skorzystać z mini SPA. Ceny za pokój zaczynają się od 200 zł za noc, a hotel pomieścić może ponad 100 gości w 42 pokojach. Tu 50% obłożenie oznaczałoby roczny przychód na poziomie minimum 1,5 mln zł.

 

Podobny projekt powstał w Turznie, gdzie znajduje się obecnie Pałac Romantyczny. Koszt inwestycji wyniósł prawie 24 mln zł, z czego ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego i budżetu państwa przeznaczono blisko połowę całej kwoty. Dzięki temu odrestaurowano stary pałac i przyległe budynki gospodarcze, a także dobudowano jedno skrzydło pałacu. Powstał w ten sposób 4-gwiazdkowy hotel i centrum konferencyjne, w którym znajdują się 53 pokoje, restauracja, sale konferencyjne i centrum SPA. Zabudowania otacza również 16-hektarowy angielski ogród. Wynajęcie pokoju kosztuje od 300 do 979 zł za dobę. W tym wypadku 50% obłożenie pozwalałoby osiągnąć roczny przychód na poziomie minimum 2,9 mln zł.

 

 

Pałac Romantyczny w Turznie, koszt inwestycji: 24 mln złotych, źródło: palac-romantyczny.com

 

Rewitalizacje za prywatne pieniądze

 

Nie zawsze jednak rewitalizacje prowadzi się z unijnym wsparciem. Na przykład na Dolnym Śląsku w średniowiecznym Zamku Kliczków powstał hotel z centrum konferencyjnym i strefą SPA. Właściciel nie ujawnił kosztów inwestycji. Szacuje się jednak, ze wydał na nią co najmniej 20 mln zł. Za tę cenę odrestaurowano i przystosowano komnaty zamkowe i pomieszczenia folwarczne, dzięki czemu na gości czeka łącznie 89 pokoi, w tym „apartament cesarski”, w którym można spędzić noc płacąc minimum 900 złotych. Klienci mogą tam skorzystać nie tylko z restauracji czy SPA, ale również z kortów tenisowych, basenu czy nawet wybrać się na konną przejażdżkę.

 

Położony w połowie drogi między Jelenią Górą a Wałbrzychem pałac Wojanów, który był swego czasu rezydencją arystokratycznych rodów śląskich, mieści obecnie w swoich zabudowaniach hotel i centrum konferencyjne. W pałacu oraz dawnych pomieszczeniach gospodarczych mieszczą się łącznie 92 pokoje. Ceny mieszczą się w przedziale od 300 do 1450 złotych za noc. Można tu zorganizować nie tylko konferencję, ale również wesela czy imprezy plenerowe. Goście mają również do dyspozycji dwie restauracje, SPA, basen i korty tenisowe. Całość otoczona jest 16-hektarowym parkiem.

Pałac Wojanów, koszt inwestycji: nieznany, źródło: palac-wojanow.pl

Na ziemi lubuskiej natomiast znajduje się odrestaurowany pałac Mierzęcin, zbudowany w II połowie XIX wieku. Obecnie mieści się w nim hotel wraz z centrum konferencyjnym. Otoczony jest on parkami, lasami i jeziorami. Na terenie posiadłości znajduje się trzecia co do wielkości winnica w Polsce. W budynkach folwarcznych mieszczą się: winiarnia, stadnina koni oraz SPA bazujące na owocach winogron. W neogotyckim pałacu i części dawnych budynków gospodarczych znajduje się 65 pokoi i apartamentów. Noc w pokoju hotelowym to koszt rzędu 180-470 zł. Goście mogą skorzystać także z dwóch restauracji, basenu lub aktywnie spędzając czas podczas jazdy konnej, wycieczek rowerowych, spływów kajakowych czy grając w golfa.

 

 

Omnie Bartosz Turek

Avatar
Kierownik działu analiz Lion’s Bank. Ukończył studia podyplomowe z zakresu wyceny nieruchomości na Politechnice Warszawskiej. Analityk rynku nieruchomości w Lion's House Sp. z o.o. i w Idea Bank SA oddział Lion’s Bank w Warszawie. Specjalizuje się w tematyce prawnej i administracyjnej dotyczącej rynku mieszkaniowego, posiada bogatą wiedzę na temat czynników determinujących wartość nieruchomości.