Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu stanowi jedną z form korzystania z lokali spółdzielczych. Na gruncie przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi ono ograniczone prawo rzeczowe, które jest zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Prawo to powstawało w wyniku umowy między członkiem a spółdzielnią, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Warto przypomnieć, że od 31 lipca 2007 roku spółdzielnia nie może już ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych, co jest konsekwencją wejścia w życie ustawy z 14 czerwca 2007 roku, która uchyliła przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych regulujące kwestię zawierania umów o ustanowienie tego ograniczonego prawa rzeczowego.

Z pismem do spółdzielni
Na mocy art. 17¹⁴ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, na zgłoszone w formie pisemnej żądanie członka spółdzielni lub osoby nie będącej członkiem, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu. Przepis ten przyznaje więc podmiotom, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, roszczenie o zawarcie umowy o przeniesienie odrębnej własności lokalu. Warunkiem koniecznym dla skutecznej realizacji powyższego żądania jest spłata przez żądającego przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami oraz spłata zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na lokal żądającego oraz nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.

Artykuł 17¹⁴ ust. 1 pkt 1 ma charakter semiimperatywny, co oznacza, że spółdzielnia może wyrazić zgodę na zawarcie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu w przypadku częściowej spłaty długów przez żądającego, zaznaczając jednocześnie, że pozostałe zostaną spłacone w ratach po zawarciu umowy. Jednakże w sytuacji, gdy wnioskodawca spłacił całość należności – spółdzielnia ma obowiązek zawarcia z nim omawianej umowy.
W konsekwencji – do ustanowienia odrębnej własności lokalu konieczne jest spełnienie dwóch przesłanek: złożenie pisemnego wniosku oraz spłata przez wnioskodawcę wspomnianych powyżej opłat. Przesłanki te mają charakter kumulatywny, co oznacza, że muszą zostać spełnione łącznie (tak też: wyrok SA w Poznaniu z 17 lutego 2011 r., I ACa 53/11).
Należy stanowczo podkreślić, że spółdzielnia mieszkaniowa nie może uzależnić ustanowienia odrębnej własności lokalu od zapłaty przez żądającego należności tytułem spłaty kredytu, który został zaciągnięty na modernizację budynku.

Notariusz, starosta i hipoteka
W terminie 6 miesięcy od zgłoszenia żądania przez uprawnionego, spółdzielnia mieszkaniowa jest zobowiązana do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu.
Nowelizacja ustawy z 2002 roku rozwiała wszelkie wątpliwości dotyczące sposobu ustanowienia odrębnej własności lokalu – art. 27 ust. 1 w brzmieniu po nowelizacji stanowi, że do ustanowienia odrębnej własności lokalu na rzecz wnioskodawcy stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali. W konsekwencji zgodnie z postanowieniami art. 7 wspomnianej ustawy, umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, a dla skuteczności ustanowienia konieczne jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Ponadto, na mocy postanowień art. 2 ust.3 ustawy o własności lokali w związku z art. 27 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w celu ustanowienia odrębnej własności lokalu konieczne jest przedstawienie notariuszowi zaświadczenia starosty o samodzielności lokalu. By uzyskać takie zaświadczenie, należy wystąpić do właściwego starosty z odpowiednim wnioskiem – organ powinien wydać zaświadczenie bez zbędnej zwłoki, jednakże nie później niż w terminie 7 dni (art. 217 k.p.a.). Zaświadczenie to powinno stanowić załącznik do aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność lokalu. Sąd wieczystoksięgowy odmówi wpisu odrębnej własności lokalu w przypadku braku zaświadczenia.

Koszty
Sama umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu zawarta w trybie art. 17¹⁴ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ma charakter nieodpłatny. Przepis ten nakłada jedynie obowiązek poniesienia przez członka spółdzielni kosztów związanych z czynnościami notarialnymi (które w tym przypadku wynosi ¼ wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę), a także związanych z postępowaniem wieczystoksięgowym. Na mocy przepisów ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych założenie księgi wieczystej wraz z wpisem własności będzie wiązało się z koniecznością poniesienia kosztów w wysokości 260 zł.

Tomasz Gawarecki, prawnik KKPW