Kolejny fragment książki „Jak korzystnie kupić lub sprzedać mieszkanie” autorstwa Jacka Chołoniewskiego. Książkę tę można kupić na www.JakKupicMieszkanie.net . Użytkownicy portalu abcNieruchomości do każdej zamówionej książki otrzymają oryginalny prezent – płaską lupę o formacie karty kredytowej w estetycznym pokrowcu. Aby otrzymać ten prezent należy podać przy zakupie kod promocji: ABC.

W przypadku kupowania mieszkania na kredyt jedna wizyta u notariusza nie wystarczy. Musisz najpierw podpisać (także u notariusza) tak zwaną umowę przedwstępną, w której zobowiążesz się do kupienia wskazanego w nim mieszkania nie później niż w określonym terminie w przyszłości, a właściciel mieszkania zobowiąże się do sprzedania ci go. Dopiero po jakimś czasie (określonym w umowie przedwstępnej) nastąpi podpisanie ostatecznej umowy sprzedaży.

Umowa przedwstępna, podobnie jak umowa sprzedaży, jest aktem notarialnym. Dlatego przy jej zawieraniu obowiązują wszystkie opisane w poprzednim rozdziale ogólne zasady. Jednak jej zawarcie jest prostsze i szybsze. Umowa przedwstępna, to jakby „miniaturka” umowy ostatecznej, mniej jest formalności i koniecznych do okazania dokumentów. Sprzedający musi przedstawić jedynie:

–        wypis z księgi wieczystej dotyczący sprzedawanego mieszkania

–        akt notarialny sprzedaży mieszkania, z którego wynika kiedy i od kogo je kupił

Kupujący nie przedstawia żadnych dokumentów (oprócz dowodu osobistego, który rzecz jasna musi mieć przy sobie także sprzedający).

Umowa przedwstępna to rodzaj rezerwacji. Z taką umową możesz już iść do banku i rozpocząć (a właściwie kontynuować, bo warto rozpocząć je wcześniej) starania o kredyt. Załatwienie kredytu w banku trwa około miesiąca. Warto do tego dorzucić drugi miesiąc na nieprzewidziane zdarzenia. Dlatego określony w umowie przedwstępnej najpóźniejszy termin zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży powinien wynosić co najmniej dwa miesiące. Jeśli bank się pospieszy, to, rzecz jasna, możesz dokonać zakupu mieszkania wcześniej.

Podpisanie umowy przedwstępnej może się wiązać (choć nie musi) z zapłaceniem przez ciebie tak zwanego zadatku. W myśl przepisów Kodeksu Cywilnego, jeśli nie kupisz mieszkania zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Możesz się jednak domagać jego zwrotu (także przed sądem), gdy nie kupiłeś mieszkania z ważnych, niezależnych od ciebie powodów (na przykład wtedy, gdy bank obiecał ci kredyt a potem się z tej obietnicy wycofał). Jeśli sprzedający odmówi zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, musi ci oddać zadatek w podwójnej wysokości (czyli to co mu już zapłaciłeś plus drugie tyle). Jeśli jednak w sprzedaży przeszkodziły mu ważne, niezależne od niego powody, to może się on domagać (także przed sądem) prawa do oddania ci tylko tej kwoty, którą mu przekazałeś (bez jej podwojenia).

Wysokości zadatku nie określają żadne przepisy, jednak najczęściej wynosi on 10% wartości nieruchomości. Jeśli miałbyś kłopoty z zebraniem takiej kwoty, zaproponuj sprzedającemu zadatek w wysokości mniejszej, na przykład 5%. Gdy dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży mieszkania, to zadatek stanowi oczywiście część (pierwszą ratę) przekazywanej sprzedającemu należności. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej musisz mieć pewność, że bank udzieli ci kredytu. Inaczej ryzykujesz stratę zadatku.