Sposób deweloperów na spadek popytu
Jedną z głównych cech rynku nieruchomości jest długotrwały proces inwestycyjny. Pomimo tego, że w ciągu ostatnich kilku lat uległ on skróceniu, choćby dzięki wprowadzeniu nowych materiałów budowlanych, które pozwalają prowadzić prace w warunkach niskiej temperatury, to nadal jego rezultatem jest opóźniona reakcja podaży na zmiany popytu.
Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia jeszcze dwa lata temu, kiedy to na rynku znajdowało się sporo nowych, relatywnie drogich lokali, na które trudno było znaleźć chętnych. Z czasem jednak deweloperzy przystosowali się do nowych wymogów rynkowych. Taki wniosek można wyciągnąć analizując strukturę cenową nowych lokali mieszkalnych w największych miastach Polski w 2010 r.
Struktura cenowa mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie w 2010 r.
| Przedziały cenowe (zł/mkw.) | I kw. 2010 | II kw. 2010 | III kw. 2010 | IV kw. 2010 |
| do 5 000 | 0,3% | 0,5% | 0,2% | 0,1% |
| 5 000 do 7 000 | 26,4% | 27,7% | 20,0% | 26,6% |
| 7 000 do 9 000 | 50,3% | 47,2% | 53,5% | 46,5% |
| 9 000 do 11 000 | 11,9% | 10,4% | 14,1% | 14,4% |
| 11 000 do 13 000 | 3,2% | 4,7% | 5,3% | 4,3% |
| 13 000 do 15 000 | 3,7% | 4,3% | 2,4% | 2,3% |
| powyżej 15 000 | 4,1% | 5,2% | 4,7% | 5,8% |
Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.
W Warszawie w każdym z czterech kwartałów najłatwiej było znaleźć nowe mieszkanie osobom zainteresowanym lokalami, których cena za mkw. powierzchni była wyższa, niż 7 tys. zł, ale jednocześnie nie przekraczała pułapu 9 tys. zł. Na koniec 2010 r. cena co czwartego mieszkania deweloperskiego w stolicy znajdowała się poniżej dolnego ograniczenia z tego przedziału. Należy również odnotować fakt, że w drugiej połowie minionego roku wzrosła liczba jednostek mieszkalnych, na które trzeba było wyłożyć od 9 do 11 tys. zł/mkw.
Struktura cenowa mieszkań na rynku pierwotnym w Krakowie w 2010 r.
| Przedziały cenowe (zł/mkw.) | I kw. 2010 | II kw. 2010 | III kw. 2010 | IV kw. 2010 |
| do 5 000 | 4,2% | 3,6% | 6,7% | 4,7% |
| 5 000 do 7 000 | 46,0% | 49,9% | 49,5% | 53,3% |
| 7 000 do 9 000 | 27,9% | 28,6% | 27,3% | 27,1% |
| 9 000 do 11 000 | 14,4% | 11,1% | 10,5% | 9,2% |
| 11 000 do 13 000 | 3,7% | 3,1% | 2,9% | 3,3% |
| 13 000 do 15 000 | 1,7% | 1,6% | 1,2% | 0,8% |
| powyżej 15 000 | 2,0% | 2,1% | 2,1% | 1,4% |
Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.
Na warszawskim pierwotnym rynku mieszkaniowym z reguły średnie ceny lokali są najwyższe w kraju, a różnica pomiędzy cenami nowych mieszkań w stolicy i następnych w kolejności Krakowie czy Wrocławiu jest już wyraźna. Potwierdzają to przedstawione dane. W Krakowie około połowę całej oferty stanowiły mieszkania, oferowane po cenach z przedziału między 5 a 7 tys. zł/mkw. Lokale mieszkalne, których stawki znajdowały się w wyższym ograniczeniu, do 9 tys. zł/mkw. stanowiły niewiele ponad jedną czwartą dostępnej oferty. Na uwagę zasługuje systematyczny spadek podaży mieszkań o cenie znajdującej się powyżej tego pułapu.
Struktura cenowa mieszkań na rynku pierwotnym we Wrocławiu w 2010 r.
| Przedziały cenowe (zł/mkw.) | I kw. 2010 | II kw. 2010 | III kw. 2010 | IV kw. 2010 |
| do 5 000 | 2,5% | 7,9% | 3,1% | 2,5% |
| 5 000 do 7 000 | 59,9% | 53,7% | 60,9% | 61,6% |
| 7 000 do 9 000 | 27,5% | 26,8% | 26,5% | 27,0% |
| 9 000 do 11 000 | 4,9% | 4,4% | 5,3% | 5,4% |
| 11 000 do 13 000 | 2,7% | 4,8% | 1,7% | 1,2% |
| 13 000 do 15 000 | 1,2% | 1,3% | 0,9% | 1,0% |
| powyżej 15 000 | 1,4% | 1,1% | 1,5% | 1,3% |
Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.
We Wrocławiu firmy deweloperskie jeszcze w większym stopniu, niż miało to miejsce w Krakowie koncentrowały swoją ofertę na lokalach, których stawki znajdowały się w drugim zakresie cenowym. Również tutaj kolejną pod względem liczebności grupę stanowiły mieszkania z cenami z przedziału od 7 do 9 tys. zł/mkw.
Na podstawie analizy struktury cenowej dostępnej oferty można zaobserwować, jak zmieniają się strategie deweloperów w czasie i w jakim kierunku rynek będzie się rozwijał w przyszłości. W tym miejscu należy zaznaczyć, że odnotowany w ubiegłym roku spadek cen w rozpatrywanych miastach (od 3,8% do 5%), wynikał nie tylko z obniżki stawek za lokale już dostępne na rynku, ale był w dużej mierze związany z wprowadzaniem do sprzedaży nowych, tańszych projektów. Aktualnie można spodziewać się kontynuowania bieżącej polityki cenowej przez deweloperów. Zdają sobie oni sprawę, że każda inwestycja składająca się z mieszkań, których cena będzie przewyższać najpopularniejszy w danym mieście przedział cenowy, może mieć problem ze znalezieniem nowych mieszkańców. Z drugiej strony nie należy jednak spodziewać się znacznych redukcji cen. Wynika to z rachunku ekonomicznego firm deweloperskich, które pragnąc maksymalizować finansowe efekty działalności nie garną się do oferowania dużo niższych od średniej cen. Do tego mógłby ich skłonić jedynie znaczny spadek popytu. Na tej podstawie można wnioskować, że w najbliższej przyszłości ceny mieszkań na rynku pierwotnym nie powinny się znacząco zmieniać.
Szymon Jungiewicz, Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.
