Boom na magazyny trwa w najlepsze. W 2020 roku popyt na powierzchnie magazynowe sięgnął rekordowego poziomu 4,8 mln mkw. Eksperci spodziewają się też, że trend wzrostowy prawdopodobnie utrzyma się również w tym roku. Zwiększone zapotrzebowanie rodzi wiele możliwości, ale i wyzwań. Aby sprostać rynkowym wymaganiom oraz oczekiwaniom, deweloperzy magazynowi stawiają na nowe technologie. Oto siedem najważniejszych trendów na rynku magazynowym według liderów branży nieruchomości komercyjnych zrzeszonych w Proptech Foundation.Jak wynika z analiz JLL, pod względem popytu Polska była w ubiegłym roku trzecim, najbardziej aktywnym rynkiem magazynowym w Europie. Zapotrzebowanie na powierzchnie w tym sektorze generują przede wszystkim sieci handlowe, operatorzy logistyczni i producenci, głównie z sektora spożywczego i FMCG.Rynek magazynowy bardzo dynamicznie rośnie, ale jednocześnie dojrzewa. Koszt wynajmu powierzchni i lokalizacja nadal są istotnymi czynnikami przy wyborze rozwiązania magazynowego, ale coraz częściej brane są pod uwagę aspekty środowiskowe i technologiczne. Poniżej prezentujemy 5 trendów i technologii, które mają wpływ na to, jak zmienia się sektor magazynów.

Quick commerce

Jak pokazują analizy Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych, motorem wzrostu polskiego rynku są globalne trendy. Pierwszym jest rewolucja w globalnych łańcuchach dostaw i przenoszenie do Europy produkcji z Azji. Liczy się teraz bliskość rynku zbytu, nawet za cenę większego kosztu produkcji w Europie. Drugim jest wzrost zainteresowania małymi magazynami miejskimi, głównie na potrzeby e-commerce i szybkich dostaw w aglomeracjach miejskich (tzw. quick commerce).Według badań Deloitte, już 37% Polaków korzysta z opcji zakupów online z dostawą do domu. Taki odsetek konsumentów decydujących się na zakupy z dowozem to najwyższy wynik w historii badania Global State of the Consumer Tracker. Dlatego też sieci handlowe decydują się na inwestycje w magazyny miejskie – chcą skrócić czas potrzebny na dostarczenie produktu zamówionego online.Magazyny obsługujące procesy quick commerce to jeden z najszybciej rosnących segmentów na rynku. Tego typu obiekty muszą nie tylko znajdować się w świetnej lokalizacji, ale zapewniać wysoki poziom automatyzacji procesów, aby retailerzy mogli zrealizować obietnicę dostawy zakupów w ciągu dwóch godzin od zamówienia.

Wydarzenia 2020 r. przyczyniły się do eskalacji trendów w globalnych łańcuchach dostaw, które postawiły na zabezpieczenie zapasów magazynowych jak najbliżej klienta docelowego. Wzrosło zainteresowanie magazynami ostatniej mili, zlokalizowanymi ok. 30 minut jazdy od centrów miast. Popyt na najemców i inwestorów na tego typu obiekty wciąż rośnie, zatem inwestujemy w atrakcyjne działki i rozwijamy sieć 7R City Flex. Obserwujemy także pierwsze przeniesienia fabryk z Dalekiego Wschodu do Europy w celu zabezpieczenia procesów produkcji na Starym Kontynencie, prognozowane po wybuchu pandemii. Ningbo Tuopu Group, dostawca wiodących światowych koncernów motoryzacyjnych, uruchomi pierwszą europejską fabrykę w Polsce, w naszym obiekcie 7R City Park Poznań.

Bartłomiej Krawiecki, członek zarządu, Head of Development w 7R

Roboty

Wysoką automatyzację procesów w magazynach pozwalających zrealizować obietnice quick commerce zapewniają nie tylko odpowiednie systemy informatyczne do zarządzania zamówieniami i pracą, ale także roboty. Jak pokazują dane IFR (Międzynarodowej Federacji Robotyki), w 2019 roku (to najbardziej aktualne dane) Polska była 14 rynkiem na świecie pod względem sprzedaży robotów.Roboty są wykorzystywane w sektorze magazynowym, aby usprawnić pracę dużych magazynów. Najemcy i właściciele powierzchni magazynowych działający w e-commerce coraz częściej decydują się na zastosowanie automatyki i robotyki dla usprawnienia operacji takich jak dostawy czy kompletowanie zamówień.W magazynach działają przede wszystkim automatyczne sortery, skanujące produkty po kodach QR, czy koboty, czyli tzw. współpracujące roboty, które wybierają i kompletują paczkę. Wyręczając tym samym człowieka i minimalizując zapotrzebowanie na pracę zespołu magazynowego w nocy.

Zielone technologie

Dynamiczny wzrost, ale jak również profesjonalizacja sektora magazynowego oznaczają, że firmy z tego sektora odczuwają większą odpowiedzialność za środowisko, gospodarkę oraz społeczeństwo. Deweloperzy w sposób odpowiedzialny kształtują swoją obecność oraz wpływ na społeczność i środowisko lokalne, również w wymiarze estetyki.Aby stale monitorować zużycie prądu i wody, a przez to ograniczając ich zużycie, zarządcy magazynów coraz częściej wykorzystują zaawansowane systemy BMS (systemy do zarządzania budynkami). Deweloperzy i inwestorzy stawiają też na zielone technologie, aby zmniejszać ślad węglowy.Przykładem wdrożenia zielonych technologii przez dewelopera magazynowego jest projekt zrealizowany przez 7R dla firmy BWI. Budynek centrum badawczo-rozwojowego oraz logistycznego BWI wykorzystuje do produkcji energii system trigeneracji, dzięki któremu obiekt jest samowystarczalny energetycznie. Przy użyciu turbiny gazowej wytwarzana jest energia do zasilania, ogrzewania, chłodzenia i wentylacji całego obiektu.

Trend związany z sustainability w branży magazynowej będzie coraz silniejszy. Ma na niego wpływ nie tylko wszechobecna moda na klimat, ale też ESG, które “wdziera” się do branży real estate, legislacja i… pieniądze. Zielone technologie to po pierwsze oszczędności, a po drugie szansa na zaangażowanie w inwestycję funduszy, w tym tych europejskich.

Klaudia Wojciechowska, programme manager Proptech Foundation, organizacji zrzeszającej liderów branży nieruchomości komercyjnych

High bay czyli wyżej i wyżej

W polskich miastach cały czas rosną biurowce, ale w górę idą także magazyny. Inwestorzy i najemcy coraz częściej decydują się na realizację magazynów wysokiego składowania, tzw. high bay. Dzięki temu zyskują więcej powierzchni do składowania liczonej w metrach sześciennych, jednocześnie nie zwiększając powierzchni liczonej w metrach kwadratowych.Tego typu magazyny muszą wykorzystywać rozwiązania automatyzujące i robotyzujące obsługę obiektu. Wymagają tego nie tylko względy optymalizacyjne, ale i bezpieczeństwa pracowników magazynów wysokiego składowania.Przykładem magazynu high bay, które będzie wykorzystywał i zielone technologie, i rozwiązania automatyzujące procesy logistyczne jest centrum magazynowe tworzone przez 7R dla Żabki w podwarszawskim Radzyminie. Magazyn będzie zautomatyzowany, a jednocześnie efektywny energetycznie, by do minimum zredukować oddziaływanie na środowisko naturalne. Budynek w części high bay będzie czterokrotnie wyższy od standardowego magazynu.

Centra danych

Technologie chmur obliczeniowych, sztucznej inteligencji i 5G przyśpieszają rozwój sektora centrów danych na całym świecie. Zwiększony popyt na usługi informatyczne oraz dynamiczny rozwój e-commerce to główne czynniki mające bezpośredni wpływ na wzrost zainteresowania globalnych firm technologicznych regionem Europy Środkowo-Wschodniej (CEE).

Według analiz McKinsey & Company, pandemia przyspieszyła transformację cyfrową o 25%. Szybka migracja przedsiębiorstw do chmury oraz dynamiczny rozwój sztucznej inteligencji czy cloud computing generują popyt na powierzchnie data center. Zdaniem DataCentrePricing.com, to między innymi w Polsce powstanie część z planowanej, liczącej 850 tys. mkw. łącznej europejskiej powierzchni serwerowej.

Bartłomiej Krawiecki, członek zarządu, Head of Development w 7RWarszawa cieszy się dużym zainteresowaniem ze strony hiperskalerów, deweloperów i całego większego ekosystemu, ponieważ każdy z tych podmiotów zastanawia się, jak najlepiej obsłużyć rzeczony region. Stolica Polski, jako największe miasto w kraju (i jedno z największych w CEE), przyciągnęła duże inwestycje globalnych firm, na czele z niedawną decyzją Microsoftu o zainwestowaniu ponad 1 miliarda dolarów w lokalną infrastrukturę, szkolenia i usługi w chmurze dla przedsiębiorstw i rządu.

Jesteśmy świadkami rewolucji pod hasłem „data center”. Duże firmy i administracje rządowe kontynuują transformację technologiczną na coraz szerszą skalę. Widać to również wyraźnie w liczbach – wydatki na hiperskalową infrastrukturę chmurową wynosiły w 2019 r. około 8,7 mld EUR, natomiast zgodnie z szacunkami do 2024 roku wzrosną nawet do 50 mld EUR. Paradoksalnie, kryzysowa sytuacja związana z pandemią koronawirusa może wspomnianą zmianę jeszcze przyspieszyć. Tym samym, na mapie Europy i świata pojawiają się nowe lokalizacje dla centrów danych. Zainteresowanie firm technologicznych koncentruje się dziś głównie na europejskich stolicach, przykładowo, Warszawie, Wiedniu, Madrycie, Berlinie czy Pradze. Pamiętajmy, że najemcy centrów danych nie wpisują się w standardy rynkowe pod kątem oczekiwań – obiekty tego typu muszą spełniać konkretne wymagania techniczne w zakresie bezpieczeństwa, dostępności mediów i odległości od centrów dużych miast.

Joanna Sinkiewicz, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency CEE, Cushman & Wakefield

Patrząc w przyszłość, można pokusić się o stwierdzenie, że potencjał inwestycji w centra danych w Polsce będzie wzrastał. Poza takimi atutami jak lokalizacja Polski na mapie Europy i konkurencyjne stawki sprzedaży gruntów na tle innych państw, dochodzą również takie kwestie jak rosnące doświadczenie wśród podmiotów realizujących tego typu inwestycje, ale także doświadczenie organów administracji i gestorów mediów, których rola jest kluczowa do realizacji tego typu przedsięwzięć.

Kamil Żach, Senior Negotiator, Industrial & Logistics Agency, Cushman & Wakefield

Nowa rola magazynów

Ostatnim, lecz wcale nie najmniej istotnym trendem, który ma wpływ na to jak w przyszłości będzie wyglądał sektor magazynowy w Polsce, jest zmiana i rozszerzenie roli jaką pełnią współczesne magazyny, zwłaszcza te zlokalizowane wcale nie tak daleko od centrów miast.

Jak wynika z najnowszego raportu JLL i SEGRO, podaż magazynów miejskich w Polsce wynosi około 1,6 mln mkw., co stanowi blisko 7,5% całkowitej komercyjnej powierzchni logistycznej i przemysłowej w Polsce. Segment ten ma również duży potencjał dalszego wzrostu. W budowie jest kolejne 1,8 mln mkw. powierzchni logistyczno-magazynowej, z czego 80% w największych aglomeracjach i wokół nich, a ponad 25% wewnątrz miast.

Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych, JLLWedług danych JLL, podaż powierzchni komercyjnej w nowoczesnych obiektach wielofunkcyjnych (tzw. mixed-use) w Polsce przekroczyła 1 mln mkw., z czego ponad połowa została oddana do użytkowania w ciągu ostatnich 5 lat. Do tej pory projekty mixed-use kojarzone były z obiektami łączącymi w sobie funkcje biurowe, handlowe i mieszkaniowe, ale do tego mixu dołączają również funkcje magazynowe. Co ważne, nieruchomości magazynowe, a w szczególności te zlokalizowane w granicach miast, coraz częściej łączą kilka funkcji. Przykładem mogą być obiekty oferujące nowoczesne powierzchnie magazynowe, czy takie na których rozwijana jest działalność badawczo-rozwojowa, jak w wypadku wspomnianej wcześniej firmy BWI. Magazyny to również idealna przestrzeń do lokalizacji showroomów czy pop up store’ów. Coraz więcej marek w kreatywny i optymalny sposób wykorzystuje swoje powierzchnie magazynowe.

Przemysł 4.0

Transformacja cyfrowa wywołała czwartą falę rewolucji przemysłowej, zmiany społeczne i technologiczne. W ostatnich latach nastąpiła rewolucja metod produkcji i koszyka zakupowego – wszystko dzięki informatyzacji, która zmieniła kształt łańcuchów dostaw, kontrolę nad produkcją i zwiększyła wydajność. Nowoczesne technologie na coraz większą skalę wykorzystywane są zarówno w centrach logistycznych, jak i w halach produkcyjnych. Same procesy produkcyjne odbywają się zaś na wysoce zautomatyzowanych maszynach i urządzeniach, a zarządzanie nowymi liniami coraz częściej oparte jest o najnowsze technologie z obszaru Przemysłu 4.0.W nowoczesnych fabrykach funkcjonuje m.in. inteligentny system zarządzania budynkiem (BMS) oraz rozwiązania optymalizujące zużycie energii i zasobów. Coraz więcej zagranicznych i polskich producentów inwestuje z nowoczesne systemy klasy ERP, APS czy BI. Równocześnie rośnie popularność przemysłowego Internetu Rzeczy. Aby wykorzystanie technologii było ekonomicznie, kluczowa jest integracja sterowanych cyfrowo maszyn oraz pracowników z Internetem oraz technologiami informacyjnymi, wraz z ich dostosowaniem do specyfiki działalności przedsiębiorstwa. Korzyści z takich wdrożeń jest bardzo wiele, a do dwóch najważniejszych należą oszczędności i diametralnie zwiększona wydajność.