Mimo państwowego wsparcia i rosnącej popularności programu MDM na razie nie widać znaczących przecen na rynku mieszkań używanych. Na większości największych rynków stawki są stabilne. Nieznaczną przecenę możemy zaobserwować jedynie w Gdańsku. Wyrokowanie o tym, jak zachowają się sprzedający i klienci mieszkań używanych w tym roku jest wyjątkowo trudne, dlatego, że pod uwagę trzeba wziąć wiele zmiennych.

Po pierwsze – nie wiadomo jakie oddziaływanie na całą mieszkaniówkę będzie miał program Mieszkanie dla Młodych. Co prawda wystartował on z impetem, chętnych jest dużo więcej niż w przypadku pierwszych miesięcy obowiązywania wcześniejszej „Rodziny na Swoim”, ale z drugiej strony przynajmniej na razie oferta deweloperska nie jest na tyle bogata, by zaspokoić oczekiwania klientów, a z drugiej strony zmieścić się w dotychczasowych wymogach cenowych programu.

Kolejna kwestia to rynek kredytowy. Co prawda od tego roku trzeba wyłożyć wkład własny na zakup mieszkania, ale na razie obowiązkowe jest tylko 5 procent wartości, a do tego ciągle jeszcze mamy najniższe stopy procentowe w historii, co sprawia, że kredyty ciągle jeszcze są tanie. Jak długo taki stan rzeczy się utrzyma? Najprawdopodobniej co najmniej do połowy roku. Jeśli jednak Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na podwyżkę stóp, wtedy popyt może osłabnąć.

Póki co – jak już mówiliśmy –mieszkania używane, mimo, że nie ma szans na państwową dopłatę przy ich zakupie, trzymają swoje ceny z końcówki ubiegłego roku i spadków nie widać.

We Wrocławiu przeciętna cena metra kwadratowego lokalu z rynku wtórnego wynosiła w WGN wśród ofert z ostatnich 30 dni – około 6100 zł za metr kwadratowy. Tańsze sąlokale większe, o bardziej peryferyjnym położeniu i w starszym budownictwie. Przykład to jedna z ofert w rejonie Mostów Warszawskich. Tam sprzedający wystawił 72 m kw. mieszkania 4 – pokojowego w kamienicy w cenie 255 tysięcy złotych, co daje 3500 zł/ m kw. Oczywiście nieco niższe wyceny (5 do 10 proc.) zyskują mieszkania w blokach z wielkiej płyty, choć wcale nie musi być to regułą, jeślinieruchomość jest w atrakcyjnej lokalizacji.

W Krakowie przeciętne stawki z rynku wtórnego wynoszą obecnie około 6600 – 6800 zł/ m kw. Najwyższe wyceny dotyczą centralnych lokalizacji, budynków zabytkowych wyremontowanych, bądź stosunkowo nowych. Tu również – przynajmniej na razie – znaczących przecen nie widać. Najwyższe wyceny zyskują lokale w dzielnicy Krowodrza, Grzegórzki, Stare Miasto i Bronowice. Jak drogo może być – niech świadczy jedno z ostatnich ogłoszeń o sprzedaż lokalu 47 – metrowego do remontu w kamienicy na Starym Mieście, w cenie 9,5 tysiąca złotych za metr kwadratowy!

Również w stolicy stawki z rynku wtórnego na razie nie topnieją, a jest to najdroższy rynek w kraju. Ceny z ostatniego miesiąca w WGN wynosiły przeciętnie 7400 zł/ m kw. i nie zmieniły się w stosunku do ostatniego kwartału 2013 roku. Najdroższe lokalizacje to oczywiście Mokotów, Saska Kępa, Śródmieście, Ursynów. 27 – metrowa kawalerka w bloku na Żoliborzu kosztuje 230 tysięcy złotych, czyli 8,5 tysiąca od metra. 45 metrów na Mokotowie (wysoki standard) to już wydatek blisko 9,5 tysiąca złotych za metr.

W Poznaniu, gdzie średnia cenowa wynosi 5600 zł od metra kwadratowego również wśród ofert z ostatniego miesiąca nie możemy mówić o jakiejś istotnej przecenie i to nawet pomimo faktu, że z racji wysokiego limitu stawek dla tego rynku, dostępność nowych mieszkań w dobrych lokalizacjach w ramach MDM jest tu zdecydowanie większa niż w Krakowie, czy Wrocławiu.

Jedynym spośród największych rynków, gdzie możemy mówić o spadkach cen lokali używanych jest Gdańsk. Średnia cenowa z ostatniego półrocza w WGN wynosiła 5800 zł/ m kw., podczas gdy w ostatnim miesiącu było to około 5300 zł. Na razie jednak nie wiadomo, czy jest to tylko „noworoczne” wahnięcie, czy stała tendencja, w każdym razie w Gdańskumieszkania używane są nieco tańsze. Warto dodać, że na tym rynku również nie brak ofert lokali nowych w ramach MDM (limity cenowe są dosyć wysokie w porównaniu do średniej).

Czy w ciągu rokumieszkania używane będą tanieć, a jeśli tak – to jak głębokie będą to spadki? Jak już mówiliśmy – ciężko wyrokować, a i eksperci nie są w tej sprawie zgodni. Część przewiduje drobną przecenę – rzędu około 5 proc., są jednak i tacy, którzy uważają, że stawki znacząco się nie zmienią.

Należy pamiętać, że w związku z rosnącą popularnością MDM-u, ceny nowych lokali w programie też powinny rosnąć. Należy też pamiętać, żemieszkania używane ciągle mają dodatkowe atuty i nadal są opcją pierwszego wyboru dla większości klientów rynku mieszkaniowego. Dzieje się tak głównie dlatego, że są to nieruchomości często lepiej położone i niewymagające nakładów na wykończenie. Należy też pamiętać, że zasięg oddziaływania „konkurencyjnego” dla rynku wtórnego programu MDM jest ograniczony tylko do osób do 35 roku życia, które poszukują swojego pierwszego mieszkania.

Justyna Ocimek / Dział Analiz WGN