Co czeka branżę nieruchomości w nadchodzącym 2023 roku? W jaki sposób zmieni się rynek pierwotny? Czy na znaczeniu zyska najem lokali, a klientami deweloperów będą w większości ci, którzy finansują zakup mieszkania gotówką? Na te i inne pytania odpowiedzi udzielają eksperci rynku nieruchomości oraz finansów, a także sami deweloperzy.

Katarzyna Kuniewicz, Head of Research Otodom Analytics w OLX Group

Czy i jak w najbliższych latach zmieni się rynek pierwotny, jeśli stopy procentowe pozostaną na tym samym poziomie, co obecnie?

Uważam, że tak relatywnie wysokie stopy będą nam towarzyszyły najwyżej do końca 2023 roku. Dlatego główną grupę nabywców będą w 2023 roku stanowili zamożni nabywcy, dysponujący wysokim (powyżej 50% wartości mieszkania) wkładem własnym.W jaki sposób sytuacja na rynku pierwotnym wpłynie na rynek najmu w Polsce?

Czy wzorem Zachodu, młodsze pokolenia nabywców zaczną wynajmować mieszkania, a głównymi klientami deweloperów staną się osoby kupujące lokale w celach inwestycyjnych?

Sytuacja na rynku pierwotnym już wpływa, a w 2023 roku nadal będzie wpływać na rynek najmu. Młodsze pokolenia wynajmują mieszkania nie z powodu wzorców z Zachodu, ale z niechęci do zaciągania długu na kilkadziesiąt lat. Dla decyzji o zakupie mieszkania decydujący pozostaje w Polsce nie wiek nabywcy, ale moment usamodzielnienia i stabilizacji, który następuje najczęściej w następstwie narodzin dziecka. Wiele wskazuje jednak na to, że w 2023 roku młodej rodziny nie będzie stać na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, dlatego ich potrzeba mieszkaniowa będzie musiała być zaspokajana na rynku najmu.

W jaki sposób deweloperzy będą radzić sobie ze spadkami sprzedaży? Staną się wynajmującymi? Czy na znaczeniu zyska najem instytucjonalny?

W 2023 roku deweloperzy radykalnie ograniczają skalę rozpoczynanych inwestycji, co spowoduje znaczny spadek liczby oferowanych przez nich mieszkań. Najem instytucjonalny będzie zyskiwał na znaczeniu przede wszystkim dlatego, że ta forma najmu dopiero się w Polsce rozwija (efekt niskiej bazy).   ….

Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics

Czy i jak w najbliższych latach zmieni się rynek pierwotny, jeśli stopy procentowe pozostaną na tym samym poziomie, co obecnie?

Wysokie stopy procentowe plus 5-procentowy bufor zapisany w rekomendacji S spowodowały mocny spadek akcji kredytowej. W następstwie tego wielu Polaków chcących kupić mieszkanie na własne potrzeby ma z tym duży kłopot. Dziś mieszkania kupują głównie inwestorzy, u niektórych deweloperów spadek sprzedaży lokali na własne potrzeby wyniósł nawet 90%. Spadek liczby transakcji nie oznacza jednak, że potencjalni kupujący zrezygnowali z zakupu na zawsze.

Od pół roku ceny są stabilne, ale dalsze problemy z kredytami mogą je w niektórych przypadkach obniżyć – dotyczyć to będzie mniej atrakcyjnych lokali oraz miast/dzielnic. W skali kraju nie spodziewam się spadków cen nominalnych wyższych niż kilka procent, ale równie dobrze o tyle samo mieszkania mogą podrożeć.Gdy sytuacja kredytowa się zmieni, to początkowo ten skumulowany popyt wybuchnie i ludzie znów “rzucą się” na zakup mieszkania.

Czy i w jaki sposób sytuacja na rynku pierwotnym wpłynie na rynek najmu w Polsce? Czy wzorem Zachodu – młodsze pokolenia nabywców, zaczną wynajmować mieszkania, a głównymi klientami deweloperów staną się osoby kupujące lokale w celach inwestycyjnych?

Wielu młodych ludzi już od jakiegoś czasu preferuje najem, ale bardziej ma to związek z jego zaletami na ich etapie życia, niż możliwością zakupu (lub jego brakiem). Co ciekawe, badania pokazują, że wraz z wiekiem pojawia się jednak chęć posiadania własnej nieruchomości.

W jaki sposób deweloperzy będą radzić sobie ze spadkami sprzedaży? Staną się wynajmującymi? Czy na znaczeniu zyska najem instytucjonalny?

Każda firma jest w innej sytuacji, jednym sprzedaż spadła katastrofalnie, a innym prawie w ogóle. Trudny rynek to czas możliwych konsolidacji i przejęć – dla dużych firm może to być okazja do zwiększenia swoich zasobów, czy wejścia na nowe rynki.

Oczywiście wchodzi w grę również budowanie na wynajem, ale pamiętajmy, że mało kto ma doświadczenie w byciu operatorem takiego najmu instytucjonalnego – jest to dziś spore wyzwanie. Obecnie mamy rynek kupującego, o klienta trzeba się dużo bardziej postarać. Nie wystarczy już po prostu siedzieć w biurze sprzedaży i drukować umowy do podpisania.

Czy fundusze zagraniczne mogą stać się jednym z głównych klientów deweloperów?

W Polsce jest to zbyt mała skala, aby stały się głównymi klientami branży deweloperskiej.….

Cezary Chybowski, prezes Reliance Polska, autor książki “Gra na giełdzie. Podręcznik początkującego inwestora”

Czy i jak w najbliższych latach zmieni się rynek pierwotny, jeśli stopy procentowe pozostaną na tym samym poziomie, co obecnie?

Jeżeli stopy procentowe nie zostaną obniżone, to rynek pierwotny w znanej nam formie “umrze”. Zaczną ewoluować firmy (fundusze), które skupując pakiety mieszkań, przekażą je na rynek najmu, tak dzieje się m.in. w Berlinie. Ceny transakcyjne jednak zostaną obniżone, ponieważ fundusze będą jedynym odbiorcą lokali z rynku pierwotnego. Jest to jednak scenariusz, jakiego osobiście nie biorę pod uwagę, ponieważ stopy procentowe wrócą do normy w ciągu 24 miesięcy. 

Czy i w jaki sposób sytuacja na rynku pierwotnym wpłynie na rynek najmu w Polsce? Czy wzorem Zachodu – młodsze pokolenia nabywców, zaczną wynajmować mieszkania, a głównymi klientami deweloperów staną się osoby kupujące lokale w celach inwestycyjnych?

Tak, młodsze pokolenia nie są przyzwyczajone do posiadania, a do użytkowania. W związku z powyższym będą bardzo dobrymi klientami jako najemcy nieruchomości, jeżeli tylko weźmiemy pod uwagę, że będzie ich na ten najem stać. W obecnej sytuacji kwoty najmu są tak wysokie, że młodzi ludzie nie wynajmują samodzielnie mieszkań, lecz tworzą komuny, a więc wynajmują mieszkania “na pokoje”. Nie wróżę też przyszłości inwestorom, którzy będą kupowali mieszkania inwestycyjnie. Moim zdaniem fundusze inwestycyjne wyprzedzą ich, gdyż mają argument posiadania kapitału. Inwestorzy indywidualni do tej pory działali w oparciu o kredyt, stosując tak zwaną dźwignię finansową. Dziś jest to niemożliwe z uwagi na wysokie stopy procentowe.

W jaki sposób deweloperzy będą radzić sobie ze spadkami sprzedaży? Staną się wynajmującymi? Czy na znaczeniu zyska najem instytucjonalny?

Bezsprzecznie najem instytucjonalny zyska na znaczeniu, natomiast deweloperów powinniśmy podzielić na trzy grupy: małych, średnich i dużych. Ci mali upadną, średni sprzedadzą swoje grunty dużym, aby dokończyć obecnie trwającej budowy, a duzi za połowę ceny kupią banki ziemi od średnich firm. Pamiętajmy, że w kryzysie kapitał nie wyparowuje, tylko zmienia właściciela. Możliwy jest również scenariusz, w którym deweloperzy zaczną bezpośrednio wynajmować mieszkania. Jednak jest to scenariusz, który może dotyczyć tylko największych firm, które mają dużą płynność kapitału. W perspektywie czasu i tak ten pakiet mieszkań zostanie sprzedany do funduszy inwestycyjnych.

Czy fundusze zagraniczne mogą stać się jednym z głównych klientów deweloperów?

Myślę, że nie jednym z głównych klientów, lecz jedynymi klientami. W obecnej sytuacji mamy bardzo słabą złotówkę, co stanowi zachętę dla zagranicznych podmiotów, aby inwestować w Polsce. Jedynym aspektem negatywnym jest fakt, że mieszkamy na terenach przyfrontowych, a więc zagraniczne firmy widzą również zagrożenia, które wynikają z faktu toczącej się za naszą granicą wojny. Mam jednak wrażenie, że jest to bardziej argument w celu negocjacji ceny aniżeli realny problem. 

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Czy i jak w najbliższych latach zmieni się rynek pierwotny, jeśli stopy procentowe pozostaną na tym samym poziomie, co obecnie?

W ostatnich latach krajowy rynek mieszkaniowy na dobre zadomowił się w środowisku niskich, a w końcu bliskich zeru stóp procentowych NBP. Z kolei zdecydowany zwrot tendencji kosztu rodzimego pieniądza wywołał szok, skutkujący załamaniem rynku hipotek oraz statystyk sprzedaży mieszkań.

Długoterminowe utrzymanie takiego stanu byłoby dla mieszkaniowego rynku pierwotnego zdecydowanie destrukcyjną opcją, prowadzącą do utrwalenia zapaści rynkowej, możliwych upadłości firm deweloperskich oraz eliminacji z rynku kolejnych setek tysięcy młodych rodaków, z których wielu prawdopodobnie wybrałoby emigrację. Sam rynek mieszkań deweloperskich skurczyłby się w sposób dość ewidentny, pozostając na lata w stanie marazmu. Poza tym wysokie stopy procentowe to jedno, natomiast czynnikiem podobnie destrukcyjnym pozostaje rekomendacja S z buforem 5 pp. doliczanym przez banki do WIBOR-u. Zasadniczą kwestią pozostaje więc perspektywa jego utrzymania w bliższej i dalszej perspektywie.

Czy i w jaki sposób sytuacja na rynku pierwotnym wpłynie na rynek najmu w Polsce? Czy wzorem Zachodu – młodsze pokolenia nabywców, zaczną wynajmować mieszkania, a głównymi klientami deweloperów staną się osoby kupujące lokale w celach inwestycyjnych?

Na drodze do pełnego rozkwitu rynku wynajmu w Polsce stoi jedna zasadnicza przeszkoda – konflikt interesów wynajmujących i najemców. Ci ostatni chętnie zaakceptują opcje wynajmu jako stałego i docelowego, a nie jak obecnie przejściowego sposobu zaspokajania potrzeby dachu nad głową, pod jednym wszakże zasadniczym warunkiem. Czynsz najmu musi być dostosowany do kieszeni Kowalskiego i odczuwalnie niższy od raty kredytu na analogiczne lokum. Z kolei wynajmujący muszą mieć interes w prowadzeniu takiej działalności, czyli mieć gwarancję zysków z wynajmu wyraźnie wyższych niż z innych relatywnie bezpiecznych instrumentów, np. z obligacji Skarbu Państwa.

Tymczasem rodzimi decydenci już od dłuższego czasu działają w kierunku ograniczania zysków z wynajmu, a także zapowiadają kontynuację tej aktywności, m.in. przez wprowadzanie kolejnych podatków dla osób i instytucji inwestujących w mieszkania. Bez rewizji tego stanowiska i w sytuacji wysokich stóp procentowych trudno jest oczekiwać kontynuacji boomu inwestycyjnego na pierwotnym rynku mieszkaniowym.

W jaki sposób deweloperzy będą radzić sobie ze spadkami sprzedaży? Staną się wynajmującymi? Czy na znaczeniu zyska najem instytucjonalny?

Deweloperzy już próbują zaradzić spadkom sprzedaży poprzez pomysły oferowania mieszkań na wynajem z opcją ich zakupu w przyszłości. Tu znów wszystko będzie zależało od warunków finansowych takiej opcji. Jeśli będą atrakcyjne, może to być jakimś rozwiązaniem na trudne czasy kryzysu, choć raczej trudno przypuszczać, by podobny wariant miał w pełni zrekompensować deweloperom jego skutki. Znacznie skuteczniejszym panaceum na topniejący popyt są dobrze pomyślane promocje i odpowiednio podkręcony marketing inwestycji deweloperskich. Należy oczekiwać takich działań na coraz szerszą skalę i coraz bardziej agresywnego konkurowania o klienta w ten sposób. Z kolei najem instytucjonalny nieco wyhamował swój pęd rozwojowy w ostatnich miesiącach. Tak jak cały rynek pozostaje w stanie oczekiwania na rozwój sytuacji, co może jeszcze dość długo potrwać. W dłuższej perspektywie, dotyczącej już czasów pokryzysowych, najem instytucjonalny będzie zyskiwał na znaczeniu, co jest podstawowym warunkiem procesu dojrzewania oraz cywilizowania rodzimej mieszkaniówki.

Czy fundusze zagraniczne mogą stać się jednym z głównych klientów deweloperów?

Zagraniczne fundusze w ostatnich 2-3 latach coraz wyraźniej zaznaczały swoją obecność po popytowej stronie rynku nowych mieszkań. Kryzys niestety nieco ostudził ich zapał do kolejnych zakupów na dużą skalę. Fundusze PRS w przyszłości zapewne staną się ważnym graczem na krajowym rynku mieszkaniowym, jednak w okresie spowolnienia same ograniczą swoje działania do rozsądnej dla takich okolicznościach skali. ….   

Krystian Bielas, członek zarządu Besim Group

Czy i jak w najbliższych latach zmieni się rynek pierwotny, jeśli stopy procentowe pozostaną na tym samym poziomie, co obecnie?

Banki zdecydowanie obniżyły marże na kredytach hipotecznych wraz ze spadkiem zainteresowania tym produktem. W tym momencie przyznają go tylko tym osobom, które jest na to stać. Jeżeli ktoś teraz zaciągnie kredyt, a w przyszłości stopy spadną, będzie miał najtańszy kredyt w historii. Natomiast jeśli stopy procentowe pozostaną na obecnym poziomie, to najbogatsi, których stać na zakup nieruchomości za gotówkę bądź kredyt, będą zarabiać na rynku wynajmu, który właśnie rozkwita i pozwala generować coraz wyższe dochody. Sprzedaż na rynku pierwotnym wyhamowała głównie z powodu ograniczonej zdolności kredytowej. Wraz ze wzrostem dochodów oraz spadkiem presji na WIBOR, banki będą udzielać kredytów szerszemu gronu klientów, co spowoduje powrót do dobrych wolumenów sprzedaży w kolejnych latach.

Czy i w jaki sposób sytuacja na rynku pierwotnym wpłynie na rynek najmu w Polsce? Czy wzorem Zachodu – młodsze pokolenia nabywców, zaczną wynajmować mieszkania, a głównymi klientami deweloperów staną się osoby kupujące lokale w celach inwestycyjnych?Na zakup nieruchomości będą mogli sobie pozwolić tylko najbogatsi, którzy swoje zobowiązania będą w stanie obsłużyć. Osoby, których nie będzie stać na własny dom czy mieszkanie, będą musiały wynajmować lokum, co znajduje potwierdzenie w obecnej dynamicznej sytuacji rozwoju segmentu wynajmu.

W jaki sposób deweloperzy będą radzić sobie ze spadkami sprzedaży? Staną się wynajmującymi? Czy na znaczeniu zyska najem instytucjonalny?

Taka sytuacja jak najbardziej może mieć miejsce, lecz widzę też możliwość sprzedaży nieruchomości po o wiele niższych cenach, niż zakładane tylko po to, aby obsłużyć swoje zobowiązania wobec banków bądź inwestorów, co może wpłynąć na chwilowe zachwianie cen na rynku nieruchomości. Z pewnością dużą „poduszką bezpieczeństwa” dla branży będą zakupy pakietów mieszkań przez inwestorów PRS, co zresztą już się dzieje.

Czy fundusze zagraniczne mogą stać się jednym z głównych klientów deweloperów?

Jest to oczywiście jedna z opcji, która już w Polsce ma miejsce. Zagraniczni inwestorzy inwestują u nas w segment deweloperski na zasadzie “pożycz, sprzedaj, zyskaj”, lecz przy możliwościach, jakie teraz oferuje rynek – mniejszy zbyt mieszkań, może przerodzić się to w inwestycje w wybudowanie nieruchomości bez sprzedaży lub zakup na cele wynajmu. Takich transakcji w segmencie PRS będzie przybywać. 

Wojciech Orzechowski, deweloper, inwestor, fliper, autor książek o nieruchomościach, wydawca Strefy Nieruchomości®

Czy i jak w najbliższych latach zmieni się rynek pierwotny, jeśli stopy procentowe pozostaną na tym samym poziomie, co obecnie?

Sytuacja z wysokimi stopami procentowymi nie będzie trwała wiecznie. Dzisiaj faktem jest, że gotówkowi klienci, kupują najwięcej mieszkań i robią to wprost od deweloperów. Jeśli ktoś posiada gotówkę, to woli mieszkać w bardziej  komfortowym lokum niż w starym bloku czy kamienicy. Dlatego sprzedaż trwa mimo lekkich wstrzymań przez deweloperów. Tym bardziej, że może on przygotować pakiet mieszkań dla hurtowych odbiorców i w ten sposób “pozbędzie się” mieszkań. Dzisiaj wysokie ceny kreowane są przez wysokie koszty wynagrodzeń i produktów podatnych na inflację. Koszt wybudowania metra kwadratowego mieszkania drożeje. Deweloperzy nie mogą sobie pozwolić na obniżenie cen. W komfortowej sytuacji są ci, budujący z własnego kapitału. Deweloperzy, którzy wspomagają się kredytem, będą przy wysokich stopach wycofywać się z rynku, więc podaż będzie spadać. Jednocześnie rośnie bańka zakupowa. Gdy stopy procentowe wrócą do przyzwoitych wysokości, gospodarka ruszy i klienci także zaczną kupować, jednak mieszkań będzie wtedy niewiele. Spowoduje to znowu podwyżkę cen, tym razem ze względu na popyt na mieszkania, których nie będzie. Osoby, które dzisiaj zainwestują, zarobią w dłuższej perspektywie czasu.

Czy i w jaki sposób sytuacja na rynku pierwotnym wpłynie na rynek najmu w Polsce? Czy wzorem Zachodu – młodsze pokolenia nabywców, zaczną wynajmować mieszkania, a głównymi klientami deweloperów staną się osoby kupujące lokale w celach inwestycyjnych?

Dopóki za wzrostem cen mieszkań podąża wzrost wynagrodzeń – mamy sytuację, w której cały czas stać nas na zakup własnego mieszkania. Jednak niewykluczone , że w długim okresie czasu stanie się to, co na zachodzie. A wtedy faktycznie najlepiej będzie wynajmować, zamiast kupować na własność. Wygrają ci, którzy już dzisiaj mają pokupowane pakiety mieszkań na wynajem. Dążymy do sytuacji, jaka jest w krajach rozwiniętych. Tam z wynajmu mieszkaniowego w centrach miast osiąga się 2-3% stopy zwrotu, a to dlatego, że ceny mieszkań są tam bardzo wysokie. Idąc tym tropem, jeśli w Polsce mamy średnio 6% roczne stopy zwrotu z najmu – to wzrost cenowy ma potencjał jeszcze 200%. W ten sposób ci, którzy posiadają już nieruchomości, podwoją swoje majątki w ciągu najbliższych 6-8 lat. 

W jaki sposób deweloperzy będą radzić sobie ze spadkami sprzedaży? Staną się wynajmującymi? Czy na znaczeniu zyska najem instytucjonalny?

Raczej spodziewałbym się pojawienia się hurtowych graczy, funduszy, rentów, które przejmą nieruchomości od deweloperów, mających problemy ze sprzedażą mieszkań.

Czy fundusze zagraniczne mogą stać się jednym z głównych klientów deweloperów?

Tak jak najbardziej fundusze zagraniczne mogą być jednym z głównych klientów deweloperów. Tak się dzieje na Zachodzie. …. 

Aneta Nagler, redaktor naczelna Strefy Nieruchomości®

Czy i jak w najbliższych latach zmieni się rynek pierwotny, jeśli stopy procentowe pozostaną na tym samym poziomie, co obecnie?

Popyt na mieszkania może rosnąć, jeśli RPP pozostanie wstrzemięźliwa w kontekście dalszych podwyżek stóp, a banki będą coraz aktywniej zabiegały o uszczuplone grono klientów, jeśli utrzymają się zwyżki wynagrodzeń, a rosnące stawki za wynajem sprzyjać będą inwestowaniu w mieszkania. Jeżeli stopy procentowe pozostaną na tym samym poziomie co aktualnie, do gry będą wchodzić tylko klienci gotówkowi oraz  inwestorzy lokujący kapitał w nieruchomościach, które będą miały chronić ich przed inflacją. W grze mogą się znaleźć duże podmioty zagraniczne, wykupujące lokale pod najem instytucjonalny. Sytuacja z pewnością w 2023 r. będzie wracała do normy, celem przywrócenia dostępności do rynku mieszkaniowego, dziś tak ograniczonego dla klienta kredytowego. Ponadto najbliższy rok jest czasem wyborczym, zatem siłą rzeczy stopy procentowe będą obniżane, żeby pobudzić ruch kredytowy i satysfakcję miliona Polek i Polaków.

Czy i w jaki sposób sytuacja na rynku pierwotnym wpłynie na rynek najmu w Polsce? Czy wzorem Zachodu – młodsze pokolenia nabywców, zaczną wynajmować mieszkania, a głównymi klientami deweloperów staną się osoby kupujące lokale w celach inwestycyjnych?

Odpłynięcie klienta kredytowego z rynku pierwotnego przełożyło się na silniejszy ruch inwestorów gotówkowych, kupujących mieszkania pod wynajem. Po pandemicznym zastoju na rynku najmu mieszkań nie ma już śladu. Lokale znikają z oferty błyskawicznie. Ich właściciele mogą dyktować coraz wyższe stawki, a te sięgają już w stolicy ogromnych kwot.  Dziś wzorem Zachodu, coraz bardziej rozgaszcza się u nas rynek najmu instytucjonalnego i słynne PRS. Kolejne pokolenie będzie zdecydowanie wynajmowało mieszkania, zamiast dokonywać ich zakupu.

W jaki sposób deweloperzy będą radzić sobie ze spadkami sprzedaży? Staną się wynajmującymi? Czy na znaczeniu zyska najem instytucjonalny?

Zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy indywidualni hamują z inwestycjami. Będzie to miało konsekwencje nie tylko dla branży budowlanej. Może dziwić fakt, że mimo zastoju na rynku nadal pozyskuje się pozwolenia na budowę na poziomie porównywalnym m.in. z 2018 r., kiedy koniunktura była dobra. Można tylko żałować, że w sytuacji, w której realny deficyt mieszkaniowy stał się jednym z istotnych problemów rynku, większość z tych zapasów pozwoleń nie zostanie w najbliższym czasie zrealizowana, z jednej strony z powodu opieszałości biurokratycznych, z drugiej z uwagi na wstrzymywanie się deweloperów przed kolejnymi realizacjami. W przypadku deweloperów mieszkaniowych część inwestycji z pozwoleniami na budowę może stać się przedmiotem oferty kierowanej do inwestorów instytucjonalnych, w tym coraz bardziej popularnego rynku najmu instytucjonalnego PRS. …

Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl

Czy fundusze zagraniczne mogą stać się jednym z głównych klientów deweloperów?

Obawiam się, że dla wielu młodych ludzi, którzy nie mają dużych oszczędności lub bogatych rodziców, własne M będzie stawało się coraz mniej dostępne. Taka sytuacja jest natomiast na rękę funduszom i firmom inwestującym w mieszkania na wynajem. Chętnych do zamieszkania w prywatnych czynszówkach będzie coraz więcej także z powodu napływu emigrantów, chcących związać się z naszym krajem. Jednak nie wszyscy i nie od razu będą sobie mogli pozwolić na zakup mieszkania. W tej sytuacji część firm deweloperskich przestawi się na współpracę z funduszami, budując dla nich lokale. Tym bardziej, że wbrew  pesymistycznym dla naszego kraju prognozom demograficznym, największym miastom i ich aglomeracjom depopulacja raczej nie grozi. Polska staje się bowiem coraz bardziej atrakcyjnym miejscem do życia dla osób z innych krajów. W tej sytuacji pytanie powinno brzmieć: nie czy, ale gdzie inwestować w mieszkania. ….

Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum

Czy i jak w najbliższych latach zmieni się rynek pierwotny, jeśli stopy procentowe pozostaną na tym samym poziomie, co obecnie? 

Najbliższy czas będzie na pewno trudny zarówno dla deweloperów, którzy będą mierzyli się z trudnościami sprzedażowymi, jak i dla potencjalnych nabywców, którym nadal będzie ciężko realizować marzenia o własnym M ze względu na problemy z otrzymaniem finansowania. Liczymy jednak na to, że za rok o tej porze, jak i w kolejnych latach, stopy procentowe powoli zaczną spadać, co przyniesie odmrożenie rynku deweloperskiego i jego odbicie.

W jaki sposób sytuacja na rynku pierwotnym wpłynie na rynek najmu w Polsce? Czy wzorem Zachodu – młodsze pokolenia nabywców, zaczną wynajmować mieszkania, a głównymi klientami staną się osoby kupujące lokale w celach inwestycyjnych?

Utrzymanie się obecnej sytuacji, w sposób nieunikniony wpłynie na rynek najmu. Młodzi ludzie, będą musieli gdzieś mieszkać – jeżeli zostaną pozbawieni możliwości uzyskania finansowania w bankach i zakupu własnych mieszkań, będą decydowali się na wynajem.

Jakie pomysły mają Państwo jako firma deweloperska na radzenie sobie z obecną sytuacją (problemy klientów z pozyskaniem kredytu, spadki sprzedaży). Czy biorą Państwo pod uwagę wynajem mieszkań?

Na ten moment jesteśmy w komfortowej sytuacji, ponieważ nasze projekty, które będą realizowane w najbliższych dwóch latach, są w dużej mierze sprzedane i nadal systematycznie się wyprzedają. Nie zamykamy się jednak na żaden scenariusz, w tym na wykańczanie gotowych układów i ich wynajem. 

Tomasz Delowski, Tętnowski Development 

Czy i jak w najbliższych latach zmieni się rynek pierwotny, jeśli stopy procentowe pozostaną na tym samym poziomie, co obecnie? 

Rynek pierwotny przede wszystkim na najbliższe dwa lata ulegnie znacznemu wyhamowaniu. Sprzedaż ustabilizuje się na dużo niższym poziomie i w pierwszym okresie będzie musiała wchłonąć obecną nadwyżkę mieszkań. Najtrudniejsza sytuacja dotyczyć będzie gorszych lokalizacji i większych metraży, które nie będą dostępne dla docelowego mieszkańca, a jednocześnie nie będą atrakcyjne dla nabywcy inwestycyjnego. Dużym problemem dla deweloperów pozostaną również wysokie koszty realizacji inwestycji.

W jaki sposób sytuacja na rynku pierwotnym wpłynie na rynek najmu w Polsce? Czy wzorem Zachodu – młodsze pokolenia nabywców, zaczną wynajmować mieszkania, a głównymi klientami staną się osoby kupujące lokale w celach inwestycyjnych?

Tak, siłą rzeczy młode pokolenie dużo łatwiej zaakceptuje wynajem jako formę zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, ale podejście do najmu zmieni się również wzorem zachodu – na trwałą metodę mieszkania, a nie substytut na czas, gdy nie będzie można zaciągnąć kredytu. Jednakże najemcy będą oczekiwać większej pewności wynajmu i swobody dysponowania lokalem. Ważnym aspektem będzie podejście do cen. Dzisiaj wynajem w Polsce jest droższy niż w Berlinie czy Wiedniu, więc do jego upowszechnienia dla rodzin będą konieczne propozycje z niższym czynszem. Jednocześnie nadal widać deficyt mieszkań na wynajem, co powoduje presję na wzrost czynszów. Obecna wysokość opłat sprawia, że czteroosobowej rodziny ze średnim dochodem nie stać na wynajem mieszkania większego niż dwupokojowe, ale i tak czynsz jest niższy niż sam koszt odsetek od nowo zaciąganego kredytu. Trzeba zwrócić uwagę, że na bardziej przystępne ceny mieszkań na zachodzie oprócz aktywnej polityki publicznej, duży wpływ ma sektor finansowy, który wytworzył wiele instrumentów finansowania długoletniego mieszkań czynszowych. W Polsce tego typu instrumenty nie są dostępne, dlatego deweloperzy nie mają możliwości w jakiejś znaczącej skali,  inwestować samodzielnie w tego typu rozwiązania. Natomiast fundusze inwestycyjne operujące w tym obszarze, już stały się „czarnym ludem” mediów, mimo, że przy odpowiedniej polityce mogłyby być istotnym graczem również na rynku mieszkań z dostępnym czynszem.

Równie ważne, a bagatelizowane jest nasilanie się problemów ze spłatą kredytów na kupowane w ostatnich 3-4 latach lokale. Po wakacjach kredytowych, które „uśpiły” naszą uwagę, problem zgłasza już BIK, a w następnym 1,5 roku może to stać się jeszcze większym problemem. Będzie to szczególnie trudne dla młodych rodzin z dziećmi, które zachęcone łatwym kredytem, nabyły mieszkania „ponad stan”, wydały dużo środków na ich wykończenie i będą zmuszone stanąć przed okrutnymi dylematami. Tutaj ogromną rolę powinno odegrać oczywiście Państwo, ale nie bezmyślnie rozdając pieniądze, tylko stosując systemy umożliwiające czasowe wsparcie właścicieli, bez obciążania budżetu Państwa (znane i stosowane w Europie, ale jakże odległe intelektualnie od antyskutecznych pomysłów typu kredyt bez wkładu własnego etc.)

Jakie pomysły mają Państwo jako firma deweloperska na radzenie sobie z obecną sytuacją (problemy klientów z pozyskaniem kredytu, spadki sprzedaży). Czy biorą Państwo pod uwagę wynajem mieszkań?

Generalnie należy podkreślić, że nasze inwestycje skupiają się na lokalizacjach atrakcyjnych dla klientów, więc spadki na rynku nie są aż tak dokuczliwe. Dodatkowo realizując nasze osiedla, staramy się oferować jakość zarówno mieszkania, jak i otaczającej przestrzeni, które odbiegają na plus od standardu rynkowego. Pozwala to przynajmniej częściowo uodpornić się na słabszą koniunkturę. Niemniej jednak chcąc wesprzeć nabywców, opracowujemy w tej chwili model sprzedaży, który pozwoli im uniezależnić się na kilka lat od drogiego kredytu. Szczegóły tego rozwiązania zaprezentujemy do końca roku. Przewidując wahania rynku, już dwa lata temu przygotowaliśmy również ofertę mieszkań na wynajem. Będzie to ponad 100 bardzo dobrze położonych lokali mieszkalnych, które oddamy do użytkowania już w przyszłym roku. ….  

Marek Szmolke, wiceprezes spółki realizującej inwestycję Start City

Czy i jak w najbliższych latach zmieni się rynek pierwotny, jeśli stopy procentowe pozostaną na tym samym poziomie, co obecnie? 

Rynek pierwotny już teraz jest bardzo ograniczony, jednak zapotrzebowanie na nowe mieszkanie nie zmniejszyło się. Problemem jest dostępność kredytów oraz niepewność. W dzisiejszych realiach klienci zastanawiają się, w jaki sposób będą kształtowały się ceny i czy to dobry moment na zakup nieruchomości. Prawda jest taka, że w latach 2000 również inflacja była na podobnym poziomie, ale była „przewidywalna” i mieszkania się sprzedawały.

W jaki sposób sytuacja na rynku pierwotnym wpłynie na rynek najmu w Polsce? Czy wzorem Zachodu – młodsze pokolenia nabywców, zaczną wynajmować mieszkania, a głównymi klientami staną się osoby kupujące lokale w celach inwestycyjnych?

Obawiam się, że już teraz widać, że młodsze pokolenie nie zawsze potrzebuje posiadać lokum na własność, wystarczy, że może z niego korzystać – podobnie jest z motoryzacją. Młodzież uważa, że są bardziej modni, eko, jeśli nie kupują samochodu, czy innych dóbr. Sytuacja może ulec zmianie, gdy zaczną myśleć o rodzinie. Tu w przypadku mieszkań, przypuszczalnie ponownie wróci zainteresowanie mniejszymi (tańszymi) lokalami. Aktualnie spora część klientów to nabywcy inwestycyjni. Jednak mimo wszystko sądzę, że nasza polska cecha, jaką jest posiadanie ostatecznie zwycięży.

W jaki sposób sytuacja na rynku pierwotnym wpłynie na rynek najmu w Polsce? Czy wzorem Zachodu – młodsze pokolenia nabywców, zaczną wynajmować mieszkania, a głównymi klientami staną się osoby kupujące lokale w celach inwestycyjnych?

Aktualnie nie planujemy wynajmu mieszkań jako firma, ale nie możemy wykluczyć, że taka sytuacja nie będzie miała miejsca, jeśli na rynku pozostaliby tylko tacy klienci. Jednak w tym momencie priorytetem jest dla nas sprzedaż.