Raport Szybko.pl: Zmiany cen transakcyjnych na rynku wtórnym
W ostatnich miesiącach ceny mieszkań na rynku wtórnym charakteryzują się dużą zmiennością. Spadki cen z poprzedniego miesiąca zostały utrzymane jedynie w Poznaniu, w którym średnie ceny topnieją już od pięciu notowań. Natomiast na Pomorzu (Gdańsk, Gdynia) widzimy kontynuację wzrostów z początku roku. Są one jednak niewielkie i nie zanosi się na istotne zwyżki w najbliższych miesiącach. Na uwagę zasługuje zwiększająca się różnica w metrażach nabywanych mieszkań. W Poznaniu i Gdańsku średnia przekracza 60 m kw., podczas gdy w Łodzi zaledwie 48,7 m kw.
Tab. 1 Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w II 2014 r.
Miasto | Średnia cena ofertowa z okresu XII 2013 – II 2014 | Średnia cena transakcyjna z okresu XII 2013 – II 2014 | Różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ofertową | Zmiana proc. w cenach trans. m/m | Zmiana proc. w cenach trans. r/r |
Średnia cena nabywanego mieszkania | Średni metraż nabywanego mieszkania |
Wrocław | 5665 | 5357 | 5,4% | -1,0% | 6,3% | 278 000 zł | 54,3 m kw. |
Kraków | 6537 | 5625 | 13,9% | 1,3% | 6,0% | 315 700 zł | 55 m kw. |
Warszawa | 7605 | 7237 | 4,8% | -1,7% | 6,6% | 406 500 zł | 57,8 m kw. |
Poznań | 5302 | 4803 | 9,4% | -2,8% | -0,4% | 275 300 zł | 61,5 m kw. |
Gdańsk | 5360 | 4937 | 7,9% | 1,4% | -2,5% | 290 200 zł | 60,2 m kw. |
Gdynia | 5430 | 5058 | 6,9% | 0,6% | -4,1% | 255 300 zł | 50,6 m kw. |
Łódź | 3648 | 3558 | 2,5% | -0,6% | 6,1% | 173 700 zł | 48,7 m kw. |
Analizowane transakcje z okresu grudzień 2013 – luty 2014 r. pokazują, że w poszczególnych miastach brak jest wspólnego trendu kształtowania się cen. Dwa miasta, które utrzymały wzrosty cen to Gdańsk i Gdynia. W Gdańsku wzrost wyniósł 1,4 proc., a cena m kw. nieśmiało podąża w kierunku 5000 zł za m kw. wynosząc obecnie 4937 zł. Większy udział w transakcjach mieszkań o dużych metrażach przyczynia się do utrzymania dość wysokiego, jak na transakcje w innych miastach, metrażu lokalu (60,2 m kw.). Dalsze kształtowanie się cen w tym mieście zależy w dużym stopniu od popularności programu Mieszkanie dla Młodych. Szacujemy, że prawie 4 na 10 oferowanych przez deweloperów mieszkań spełnia warunki dopłat. Tak duża podaż lokali z dopłatami może spowodować odpływ klientów na rynek pierwotny, a co za tym idzie osłabi dotychczasowy poziom popytu na segment popularny mieszkań w Gdańsku. Niewielkie wzrosty cen widoczne są też w Gdyni (0,6 proc., 5058 zł za m kw.). Tu jednak nabywane mieszkania są o prawie 10 m kw. mniejsze niż w sąsiednim Gdańsku.
Poza Pomorzem nieznacznie wzrosła średnia cena mieszkań w Krakowie (1,3 proc.) i wynosi 5625 zł za mkw. Nadal utrzymuje się tam duża różnica pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi (13,9 proc.). Różnica ta jest największa w Polsce, świadcząc o tym jak bardzo dokonywane zakupy różnią się od oferty wystawianej przez sprzedających.
Spośród czterech kolejnych miast, w których ceny obniżyły się w stosunku do poprzedniego miesiąca liderem jest Poznań. W przypadku tego miasta o spadkach piszemy już piąty raz z rzędu. Średnio za m kw. płacimy 4803 zł. Spadki cen, które od września ubiegłego roku wynoszą już 532 zł za mkw., mobilizują do zakupu większych lokali. Średni metraż 61,5 m kw. jest najwyższy w kraju. Niższe ceny pojawiły się też na rynku warszawskim. Za mkw. płacono średnio 7237 zł, czyli o 1,7 proc. mniej niż przed miesiącem. W stolicy średnia wartość transakcji przekroczyła 400 tys. zł. Po kilkumiesięcznych wzrostach o 1 proc. ceny spadły we Wrocławiu. Natomiast w Łodzi mamy do czynienia z korektą o 0,6 proc. Cena transakcyjna wynosi 3558 zł za mkw. i utrzymuje się na podobnych poziomach od wielu miesięcy.