Planując remont mieszkania, budowę domu albo innego obiektu budowlanego potencjalny inwestor często musi podjąć decyzję – czy z wykonawcą takiej inwestycji zawrzeć umowę o dzieło, czy o roboty budowlane. Obie umowy uregulowane zostały przepisami Kodeksu cywilnego, a różnice pomiędzy nimi dotyczą w szczególności przedmiotu, obowiązków stron oraz formy.

Istotą każdej umowy o dzieło jest, zgodnie z art. 627 Kodeksu cywilnego, wykonanie oznaczonego dzieła oraz zapłata wynagrodzenia przez zamawiającego. W tym zakresie umowa o roboty budowlane jest zdecydowanie bardziej rozbudowana. Obiekt przewidziany
w umowie o roboty budowlane musi być bowiem wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor poza zapłatą umówionego wynagrodzenia, zobowiązany jest do dokonania wymaganych przez odrębne przepisy czynności dotyczących przygotowania robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu. O powyższym stanowi wprost art. 647 Kodeksu cywilnego. Ponadto zgodnie z utrwalonym poglądem orzecznictwa „zasadniczym kryterium rozróżnienia umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane jest ocena realizowanej inwestycji stosownie do wymagań Prawa budowlanego”(Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1998 r., II CKN 653/97, OSNC 1998/12/2007). Specyfika powyższych elementów wskazuje, że umowa o roboty budowlane przeznaczona jest dla inwestycji o większym rozmiarze, takich jak budynki mieszkalne, wiadukty, hale czy biurowce – realizowanych w oparciu o przepisy Prawa budowlanego. Powyższemu celowi służy także szczegółowe uregulowanie relacji stron umowy o roboty budowlane, a także ich odpowiedzialności. Zgodnie bowiem, z art. 652 Kodeksu cywilnego jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie. W odróżnieniu od umowy o dzieło, zgodnie z art. 648 Kodeksu cywilnego, umowa o roboty budowlane winna być zawarta w formie pisemnej (dla celów dowodowych). W przypadku umowy o dzieło co do zasady roszczenia z niej wynikające przedawniają się, zgodnie z art. 646 Kodeksu cywilnego z upływem dwóch lat od dnia oddania dzieła. Przepis ten nie znajduje jednak zastosowania wobec umowy o roboty budowlane, z tytułu której roszczenia przedawnią się zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego po dziesięciu latach, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanychz prowadzeniem działalności gospodarczej – po trzech latach.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż umowa o roboty budowlane z racji odwołania do przepisów Prawa budowlanego, jak również szczególnych obowiązków zarówno po stronie wykonawcy jak i inwestora, przeznaczona jest dla realizacji tylko dużych inwestycji. Wobec tych mniejszych, korzystniejsze dla inwestora jest zawarcie umowy
o dzieło, która daje stronom większą dowolność w kreowaniu obowiązków i uprawnień stron.

Lesław Pisarczyk

Aplikant radcowski

Młynarczyk Puchała Kancelaria Radców Prawnych w Gliwicach