Firmy podpisały więcej nowych umów, a „flexy” chętnie wykorzystują przed odebraniem docelowej powierzchni. Wciąż malejąca aktywność deweloperów pomogła w ustabilizowaniu wskaźnika pustostanów k-d-k, jednak jego wysoki poziom stanowi wyzwanie dla wynajmujących.
Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na warszawskim rynku biurowym na koniec III kwartału 2021 r.

Wiele firm kontynuuje pracę hybrydową jednocześnie szukając swojego docelowego modelu. Widzimy jednak także zwiększoną aktywność najemców zarówno jeżeli chodzi o nowe umowy, jak i zainteresowanie elastycznymi przestrzeniami do pracy. Nie zmienia to faktu, że deweloperzy utrzymują w Warszawie rekordowo niski poziom powierzchni w budowie i według naszych prognoz w ciągu najbliższych 3 lat nie wrócimy do aktywności sprzed 2020 r. Jednak w perspektywie najbliższych kwartałów wyższy poziom pustostanów będzie skłaniał wynajmujących do przemyślenia strategii leasingowych i intensyfikacji działań,

informuje Piotr Kamiński, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, JLL.

Popyt – nowe umowy

Od początku roku do końca września 2021 r. warszawscy najemcy wynajęli 398 100 mkw., co było wynikiem o 10% niższym niż w tym samym okresie 2020 r. Aż 60% popytu przypadło na Centrum i COB (Centralny Obszar Biznesu).

Trzeci kwartał cechował się największą aktywnością najemców w tym roku. W następstwie pandemii firmy nadal ostrożnie podchodzą do wynajmowania powierzchni biurowych, ale widzimy wzrost udziału nowych umów w całkowitym popycie do 54%. Dowodzi to, że firmy coraz odważniej podejmują decyzje związane z planowaniem dalszych kroków dla swoich portfeli nieruchomości,

mówi Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań i Doradztwa, JLL. Aktualny podział popytu pomiędzy nowe umowy a renegocjacje dobrze obrazują największe transakcje tego roku. Należą do nich: renegocjacja umowy poufnego najemcy na 20 600 mkw. w budynku Senator; renegocjacja umowy poufnego najemcy na 13 900 mkw. w Atrium Garden; przednajem Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy na 11 300 mkw. w Widok Towers; umowa przednajmu Zarządu Transportu Miejskiego w Fabryce PZO na 9800 mkw.; odnowienie umowy Johnson & Johnson na 7500 mkw. w Wiśniowy Business Park; renegocjacja umowy na 7500 mkw. przez Credit Suisse w Atrium 2, oraz przednajem CMS w Varso Tower na 7000 mkw.

Warto zauważyć, że trwające procesy związane z redefinicją długofalowych strategii biurowych, wraz z rosnącym zainteresowaniem warszawskim rynkiem ze strony firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych, mogą w pozytywny sposób wpłynąć w kolejnych miesiącach na wolumen transakcji najmu,

dodaje Mateusz Polkowski.

Mniej podnajmów, więcej flexów

W I-III kw. zauważalne było spowolnienie dynamiki wzrostu liczby ofert podnajmów w Warszawie. Obecnie na stołecznym rynku biurowym dostępne jest 119 000 mkw. powierzchni na podnajem. Możliwość wystąpienia kolejnej fali pandemii wpływa na decyzje firm związane z utrzymaniem hybrydowego modelu pracy. Dlatego też dużym zainteresowaniem szczególnie ze strony małych i średnich firm cieszą się elastyczne przestrzenie.

Zwiększająca się aktywność najemców na rynku tradycyjnym powoduje, że coraz więcej dużych firm tymczasowo korzysta z „flexów” w oczekiwaniu na docelowe biuro. Jako że dynamika wzrostu podaży powierzchni elastycznych w minionych miesiącach zdecydowanie spadła, średni poziom obłożenia wielu operatorów przekracza już 80%. Przekłada się to na względną stabilizację cen, a w konsekwencji najpewniej na ich podwyżki w najbliższych kwartałach,

wyjaśnia Adam Lis, Doradca ds. Elastycznych Rozwiązań Biurowych, JLL.

Podaż – tylko 330 000 mkw. w budowie

W ciągu dziewięciu miesięcy 2021 r. warszawski rynek biurowy powiększył się o 290 200 mkw. w ramach 13 budynków. Te największe to m.in.: Warsaw Unit (59 300 mkw., Ghelamco Poland), Skyliner (44 700 mkw., Karimpol) oraz wieża Generation Park Y (44 000 mkw., Skanska Property Poland).

Do końca roku nie należy spodziewać się znacznego wzrostu nowej podaży powierzchni biurowych w Warszawie. Z kwartału na kwartał maleje liczba mkw. w budowie, w związku z niewielką aktywnością deweloperów w uruchamianiu projektów. W ciągu ostatnich miesięcy na terenie Warszawy rozpoczęła się budowa tylko jednej nowej inwestycji wieżowej – The Bridge, realizowanej przez Ghelamco Poland,

wylicza Piotr Kamiński.

Pustostany i czynsze

Aktualna aktywność najemców, która nie wróciła w pełni do poziomów sprzed pandemii, w połączeniu z oddaniem do użytku kilku kolejnych inwestycji, przekłada się na najwyższy od października 2017 r. poziom pustostanów w warszawskich biurowcach. Na koniec września 2021 r. sięgnął on 12,5%, czyli o 2,9 p.p. więcej r-d-r. Widzimy stabilizację, ale na realnie odczuwalny spadek musimy jeszcze poczekać,

komentuje Mateusz Polkowski. W efekcie niskiej aktywności deweloperskiej i możliwej luki podażowej dopiero w 2023 r. można spodziewać się niższego współczynnika pustostanów. Szczególnie poza centrum miasta, gdzie firmy szukające biura w nowym budynku będą̨ miały bardzo ograniczoną możliwość wyboru.
W dalszym ciągu najwyższe czynsze transakcyjne dla najlepszych nieruchomości biurowych kształtują się na poziomie od 18 do 24 euro za mkw. miesięcznie w szerokim centrum i do 16 euro poza nim. Stawki bazowe w budynkach typu „prime” powinny utrzymać się na podobnym poziomie. Natomiast zauważalne jest poszerzanie pakietów zachęt dla najemców, a w szczególności budżetu na fit-out.

Warto zwrócić uwagę na fakt, że właściciele niektórych biurowców w budowie decydują się na zaoferowanie pierwszym najemcom znacznie korzystniejszych warunków co do stawek, zachęt, jak i innych elementów umowy,

dodaje Mateusz Polkowski.

Rynek inwestycyjny – nie tylko centrum Warszawy

Sektor biurowy pozostaje jedną z głównych sił napędowych rynku inwestycyjnego w Polsce. W porównaniu jednak z latami ubiegłymi, aktywność inwestorów jest raczej umiarkowana.

Warszawski rynek biurowy dominuje w tym roku pod kątem aktywności inwestorów. Od początku roku na stołecznym rynku właścicieli zmieniły obiekty o wartości ponad 860 mln euro – to ok. 70% sfinalizowanych w tym roku transakcji biurowych w Polsce. Uwaga inwestorów skupiona jest na warszawskich projektach typu „prime”, które mają największe szanse na przyciągnięcie i utrzymanie najemców. W ostatnich miesiącach właścicieli zmieniło kilka z najbardziej prestiżowych biurowców, czego przykładem jest sprzedaż przez Echo Investment projektu Biur przy Warzelni do Deka Immobilien za 152,3 mln euro. Ale zainteresowanie inwestorów nie ogranicza się tylko do Centrum. Ostatni kwartał roku otworzył się sprzedażą mokotowskiego projektu Moje Miejsce I za ponad 47,3 mln euro, również przez Echo Investment. Na przełomie roku oczekujemy kolejnych transakcji poza ścisłym Centrum, co będzie dalszym potwierdzeniem atrakcyjności tego obszaru i płynności nieruchomości tam zlokalizowanych,

mówi Marcin Sulewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych, JLL. Na koniec września stopa kapitalizacji dla najlepszych obiektów w Warszawie była szacowana na poziomie 4,50%.