Połączenie starych murów i nowoczesnego standardu apartamentowego to rozwiązanie popularne na Zachodzie, a w Polsce wciąż rynkowa nisza. Odrestaurowane kamienice, z luksusowymi apartamentami zyskują jednak coraz większe grono zwolenników – ocenia Lion’s Bank. Ceny tego typu nieruchomości bywają astronomiczne, bo koszty renowacji są znacznie wyższe niż budowy nowych obiektów.

Nowoczesny apartament w centrum miasta to rozwiązanie, które kojarzy się z ekskluzywnymi realizacjami deweloperskimi. Z kolei kamienica, choć ma swój urok, oznacza zwykle brak udogodnień takich, jak winda, basen czy sauna i często wiąże się z koniecznością parkowania samochodu na ulicy. Na rynku coraz częściej zaczynają się jednak pojawiać projekty, które łączą historyczne mury z nowoczesnym standardem apartamentowym. W większości wypadków są to perełki, które można znaleźć tylko w największych miastach, w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie czy Poznaniu – wynika z analizy Lion’s Banku.

Moda rodząca się od dekady

Nowoczesne apartamenty w centrum, a szczególnie te usytuowane w odrestaurowanych kamieniach, często wybierają osoby będące jednocześnie właścicielami podmiejskich rezydencji. Mieszkanie w centrum pozwala lepiej wykorzystać czas w tygodniu, a podmiejska rezydencja staje się wtedy weekendową ostoją. – W Polsce zamożni klienci poszukują takich ofert od niedawna. Rynek apartamentów w odrestaurowanych kamieniach liczy nie więcej niż 10 lat. Wciąż pozostajemy więc na wczesnym etapie jego rozwoju w porównaniu do takich miast, jak Wiedeń czy Paryż, gdzie liczba odrestaurowanych kamienic jest bez porównania większa niż np. w Warszawie. – ocenia Wojciech Kaźmierczyk, dyrektor zarządzający w Triforium, firmie, która specjalizuje się w tego typu inwestycjach.

Andrzej Kawalec, prezes innej firmy zajmującej się odrestaurowywaniem kamienic, Fenix Group, zwraca uwagę na zachęty podatkowe obowiązujące w Paryżu, które sprzyjają rewitalizacji starych budynków mieszkaniowych w tym mieście. W połowie lat sześćdziesiątych wprowadzono we Francji prawo pozwalające na odpisywanie od podatku części wydatków na modernizację mieszkań w zabytkowych budynkach. – W efekcie, o ile na początku lat 60.paryżanie unikali mieszkań w zaniedbanych kamienicach w centrum, gdzie często brakowało bieżącej wody, preferując – wtedy – dużo droższe mieszkania poza centrum, to dziś sytuacja się odwróciła i za apartament w kamienicy w centrum Paryża trzeba zapłacić pięć razy więcej niż za lokal o podobnej wielkości i standardzie położony na obrzeżach – tłumaczy Andrzej Kawalec. Jego zdaniem, analogiczną sytuację mamy w Warszawie – jeszcze 10 – 15 lat temu za nowe mieszkania na stołecznych Kabatach trzeba było zapłacić więcej niż za lokale w kamienicach w centrum miasta. Dziś jednak ta druga opcja jest już zazwyczaj wyraźnie droższa, chociaż nie jest to jeszcze skala dysproporcji cenowych obserwowanych w Paryżu czy w Londynie. Czas pokaże czy lokowanie pieniędzy w zrewitalizowanych kamienicach okaże się nad Wisłą zyskowną inwestycją.

Hobby czy biznes?

Mała liczba odrestaurowanych kamienic nad Wisłą jest głównie konsekwencją skomplikowania samego procesu inwestycyjnego oraz często zawiłej sytuacji prawnej nieruchomości w centrach miast(szczególnie w Warszawie objętej dekretem Bieruta). Złożoność procesu inwestycyjnego można zobrazować przykładem. Od momentu zakupu pustej działki, do oddania budynku mieszkalnego do użytkowania deweloper potrzebuje mniej więcej 2–3 lata.W przypadku rewitalizacji kamienic tylko od momentu zakupu roszczeń byłych właścicieli do zakończenia procesu przebudowy upływa minimum 5-6 lat – wynika z szacunków Wojciecha Kaźmierczyka. A wcześniej, zanim deweloper przystąpi do gruntownego remontu i modernizacji obiektu, musi uzyskać prawo do całej nieruchomości. To z kolei wymaga, aby wcześniej były właściciel odzyskał nieruchomość, a jak pokazuje doświadczenie tylko ten jeden etap może ciągnąć się latami. Przyjmując następnie, że deweloper kupi całą kamienicę, której nie obciążają żadne prawa osób trzecich, musi najczęściej wystąpić o warunki zabudowy (o ile nie obowiązuje na danym terenie plan miejscowy). Ten etap znowu może zając kilka lat. Co ciekawe, droga do uzyskania tej decyzji bywa najczęściej trudniejsza i bardziej czasochłonna niż uzgadnianie projektu remontu i modernizacji obiektu z konserwatorem zabytków. Same prace budowlane także są zdecydowanie bardziej czasochłonne niż budowa zwykłego budynku. – W przypadku inwestycji przy Mokotowskiej sama budowa garaży podziemnych i SPA zajęła dwa lata – przyznaje Wojciech Kaźmierczyk. Dla porównania w przypadku nowej inwestycji na pustej działce, wylewanie fundamentów i budowa poziomu garaży jest bez porównania prostszym zabiegiem tak, że czas zarezerwowany na ten etap prac nie przekracza zwykle jednego roku.

Wyższe koszty budowy

Ma to niestety odzwierciedlenie w kosztach budowy, które w przypadku inwestycji polegających na modernizacji starej kamienicy mogą być od 50% do nawet 100% wyższe niż koszty zbudowania wysokiej jakości budynku na pustej działce w podobnej okolicy. – Wbrew obiegowej opinii, w Polsce publicznymi funduszami na rewitalizację wspiera się głównie obiekty użyteczności publicznej. Na rewitalizację zabytkowych budynków mieszkalnych przeznacza się bardzo mało pieniędzy – zauważa Andrzej Kawalec.

Nie zmienia to jednak faktu, że w segmencie luksusowym możliwe do osiągnięcia zyski są wyższe niż w przypadku przeciętnego budynku mieszkalnego. – Jak pokazuje doświadczenie, proces odrestaurowywania kamienic nie jest zajęciem dla dużej firmy deweloperskiej. Niezbędny do poniesienia nakład pracy w przypadku inwestycji mieszczącej kilkanaście lokali, jest porównywalny do tego, jaki duża firma przeznacza nawet na kilka projektów – podkreśla Wojciech Kaźmierczyk.

Stare kamienice to nisza na rynku

Przykładem inwestycji polegających na gruntownej modernizacji historycznych murów są warszawskie projekty zlokalizowane przy ulicach: Hożej, Poznańskiej, Noakowskiego, Górnośląskiej czy Targowej. W każdej z tych inwestycji deweloper poddał gruntownej renowacji historyczne mury przywracając ich dawną świetność i wzbogacając budynek o nowoczesne rozwiązania. Rozpiętość cenowa oferty tej firmy jest spora. Najtańsze są lokale w kamienicy przy ulicy Targowej (blisko stacji drugiej linii metra). Ten praski budynek kryje 19 mieszkań o powierzchniach od 25 do 54 m kw. i wysokości 3,2 m. Do tego cena metra zawierająca się w widełkach od 7,5 do 9 tys. zł powoduje, że projekt ten jest bardziej przystępny cenowo.

Źródło: materiały dewelopera (Fenix Group)

Jednym z droższych projektów dostępnych obecnie w Warszawie jest zrewitalizowana XIX-wieczna kamienica przy ul. Hożej. Tu ceny transakcyjne zawierają się w widełkach od 12 do 16 tys. zł za metr. Z cennika tego wyłamują się tylko penthouse’y na najwyższych piętrach. W tym przypadku metr kosztuje około 30 tys. zł, czego powodem mogą być przynależne do lokali nawet ponad 100-metrowe tarasy. Budynek ma windę i garaż podziemny, a poza tym dokonano renowacji oryginalnej stolarki okiennej, okuć drzwiowych, kutych balustrad i cementowych kafli (na posadzkach). Istnieje też możliwość wyposażenia mieszkań w odtwarzane sztukaterie, piece kaflowe lub XIX-wieczne piece żeliwne.Najmniejsze lokale mają 22 m kw., a największe ponad 170 m kw. Wysokość apartamentów dochodzi do 3,5 m.

Źródło: materiały dewelopera (Fenix Group)

Basen i SPA w kamienicy

Kolejną wartą uwagi inwestycją jest modernizowana przez Triforium, ponad stuletnia kamienica przy ul. Mokotowskiej. W tym wypadku ciekawostką jest, że pomimo oczywistych trudności natury technicznej pod tą wiekową kamienicą udało się deweloperowi zbudować garaż podziemny (na 28 aut) i SPA z basenem, łaźnią i sauną. Cały projekt składa się z 26 apartamentów o powierzchni od 55do 170 m kw., które można łączyć. Wysokość lokali to 4 metry. Ceny zaczynają się od 1,3 mln, a kończą na 5 mln zł.Doświadczenie wspomniana grupa budowała na takich projektach jak „Flory 3” w Warszawie i Rezydencji Radziwiłłowskiej w Krakowie.

Źródło: materiały dewelopera (Triforium)

Renowacja, nadbudowa i budowa w jednym

W pobliżu Starego Miasta w Warszawie, w rejonie ulic Nowy Świat i Ordynacka, znaleźć można ciekawą inwestycję Kamienica Ordynacka. Deweloper odrestaurował zbudowany w 1912 roku budynek zachowując neoklasycystyczny styl. Klatki schodowe zostały odrestaurowane z wykorzystaniem materiałów najwyższej jakości takich jak: marmur, granit, oryginalne elementy mosiężne oraz drewniane portale windowe komponujące się z drzwiami do poszczególnychapartamentów. Deweloper ma też pozwolenie na nadbudowę kamienicy, dzięki czemu powstaną atrakcyjne penthouse’y. Ceny rozpoczynają się od 10 tys. zł za m kw., a kończą się w okolicach 30tys. zł za m kw.(dla najatrakcyjniejszego penthouse’u).

Źródło: materiały dewelopera (Okólnik)

Nie ulega wątpliwości, że rodzimy rynek nieruchomości dojrzewa. Świadczy o tym rosnące zainteresowanie ekskluzywnymi kamienicami. Mają one szczególne zalety, jak wysokość pomieszczeń dochodząca do 4 metrów czy bardzo atrakcyjna lokalizacja w centrum, ale często też wady, z których największą jest brak prywatnych miejsc postojowych. W mojej ocenie największą przewagą kamienic jest to, że w odróżnieniu od nowych osiedli, które z czasem szybko tracą blask, dobrze utrzymana kamienica tylko zyskuje na atrakcyjności. Tak uważają również inwestorzy z Londynu i Paryża, którzy lokują kapitał nad Wisłą.

Tomasz Lewicki, Lion’s House

W Krakowie najlepszą lokalizacją jest Stare Miasto

W stolicy województwa małopolskiego jednym z podstawowych wyznaczników prestiżu jest bliskość Starego Miasta i Wawelu. Właśnie w tym rejonie trwają prace nad renowacją budynku, którego początki sięgają XVI wieku oraz dobudową nowoczesnej części apartamentowej. Do dyspozycji przyszłych właścicieli oddana zostanie strefa wellness, basen, sauny i studio fitness. Projekt zakłada m.in. stworzenie prywatnej sali kinowej i podziemnych sal klubowych dostępnych tylko dla mieszkańców.

W ofercie znaleźć można zarówno niewielkie – niespełna 30-metrowe lokale, jak i prawdziwe apartamenty, wśród których jeden nie bez kozery nazwany jest królewskim. Posiada ok. 600 m kw. powierzchni i znajduje się w miejscu dawnej kaplicy, której ściany zdobią polichromie małopolskiego artysty Jana Bukowskiego. Te pałacowe wnętrza tworzą unikalną powierzchnię mieszkalną na skalę europejską. Cena nieruchomości nie jest niestety informacją jawną, ale z dużym prawdopodobieństwem można przyjąć, że jest to najdroższy nowy apartament, jaki można obecnie kupić w Polsce.

Źródło: materiały dewelopera (Angel Wawel)

W Krakowie na uwagę zasługuje też Pałac Dunajewskiego. W tej kameralnej, odrestaurowanej kamienicy znajduje się 13 apartamentów i część z nich nadal czeka na nabywców. Atutów tego projektu jest wiele, ale na uwagę zasługują: zaplecze SPA z basenem, specjalne pomieszczenia, w których będzie można pracować z domu oraz piwnica do leżakowania wina w temperaturze 12 stopni Celsjusza.

Źródło: materiały dewelopera (Plomba)

Bartosz Turek

Lion’s Bank