Mierząc się zamiarem inwestowania w nieruchomości, warto rozważyć, która opcja
będzie bardziej rentowna: kupno jednego mieszkania o większym metrażu czy dwóch
kawalerek. Cenowo to stosunkowo podobne rozwiązanie. Co przemawia za jedną
i drugą opcją?
Pytanie to najczęściej zadają sobie inwestorzy, którzy dysponują większą gotówką –
zarówno w przypadku częściowego kredytowania transakcji, jak i zakupie gotówkowym.
Chcą wybrać coś pewnego, co da stały przypływ zysków. Zarówno kupno większego
mieszkania, jak i dwóch kawalerek ma swoje wady i zalety. Warto przyjrzeć się zarówno
kwestii znalezienia najemcy, jak i kalkulacjom.
Duże mieszkanie
Decydując się na taką opcję, mamy możliwość dotarcia do szerszej grupy najemców.
To zarówno rodziny z dziećmi myślące o lokum na dłuższy czas, jak i studenci poszukujący
mieszkania z podziałem na pokoje. Dużą zaletą jest także możliwość najmu
krótkoterminowego z wydzielonymi pokojami – ale sprawdzi się to głównie w pobliżu
centrum miast, gdzie turystyka jest bardziej popularna. Z drugiej strony, decydując się na
większe „M”, musimy liczyć się z ewentualną trudnością w okresie braku najemcy – nie
mamy wówczas zapewnionego drugiego źródła przychodu z najmu.
Dwie kawalerki
W tym przypadku łatwiej jest znaleźć najemcę. Mieszkania jednopokojowe zazwyczaj
wybierają single lub pary. To często lokum na start dla osoby, która rozpoczyna życie
w innym mieście – ze względu na studia czy pracę. Popyt jest duży – to uniwersalna oferta,
a jej dużą zaletą jest prywatność, której większe mieszkanie podzielone na pokoje nie jest w
stanie zapewnić. Co więcej, ewentualny tymczasowy brak najemcy może zrekompensować
przychód z najmu drugiego lokum. Jednak wybierając dwa mniejsze lokale, trzeba liczyć się
z większymi nakładami pracy na obsługę – zarówno przy szukaniu najemców, jak i przy
późniejszej opiece nad mieszkaniami.
Dużą zaletą jest także możliwość zdywersyfikowania oferty, wybierając dwie kawalerki w
różnych lokalizacjach. – Choć często zdarza się, że inwestorzy decydują się na zakup kilku
mieszkań w tej samej inwestycji, dobrą strategią jest także kupno mieszkań w
zróżnicowanych inwestycjach, co pozwoli dotrzeć do różnych typów klientów.
Wyznacznikiem może być chociażby lokalizacja czy architektura. W naszej ofercie we
Wrocławiu mamy zarówno większe inwestycje, mieszczące się przy terenach rekreacyjnych,
jak Osiedle nad Odrą – wybierają je częściej osoby poszukujące bliskości rynku, a zarazem
dobrego dostępu do terenów zielonych, nierzadko studenci i osoby pracujące; Pixel House –
oferujący znakomitą lokalizację przy ulicy Legnickiej, bliskość sklepów, usług i restauracji.
Ci, którzy szukają tu mieszkania na wynajem, nierzadko pracują w pobliskich korporacjach i
chcą mieć blisko do pracy. Klienci mogą wybrać również kameralne inwestycje, jak Nova
Stoczniova – która z kolei cieszy się zainteresowaniem wśród rodzin szukających spokojnej,
zielonej okolicy, niskiej zabudowy, większych metraży oraz bliskości placówek edukacyjnych.
Trzeba pomyśleć o tym, do kogo chcemy dotrzeć ze swoją ofertą – radzi Tomasz Bednarek,
pracownik dewelopera WPBM „Mój Dom” S.A.
Ile to kosztuje?
Weźmy przykład osoby, która rozważa kupno mieszkania pod wynajem we Wrocławiu. W
nowej inwestycji Pixel House przy ul. Legnickiej lokum o powierzchni 29,55 mkw. to średni
koszt 11 334 zł za metr kwadratowy. Większe natomiast – ok. 61,21 mkw. wyniesie 8
992 zł za metr kwadratowy.
Przyjmijmy, że kawalerki będą miały 29,55 mkw., zatem 29,55 x 11 334 = 334 933 zł, co
w przeliczeniu na dwa lokale da wydatek ponad 660 tys. zł. Z kolei jedno mieszkanie o
powierzchni 60 mkw. wyniesie, przyjmując wspomniane stawki, 550 459 zł. Kwota jest w
istocie podobna – również biorąc pod uwagę koszt wykończenia. Warto przyjrzeć się
również średnim cenom najmu. Średnia cena najmu mieszkania ok. 30 mkw. w nowym
budownictwie to 2000-2500 zł, natomiast lokum ok. 60 mkw. – 3000-3500 zł. Jednakże
wynajmując większe mieszkanie z podziałem na pokoje, można zarobić potencjalnie
więcej – choć przy większym nakładzie pracy.
Zakładając, że wszystkie będą wynajmowane przez 11 miesięcy w roku, przychód z
dwóch kawalerek będzie wynosił ok. 44 000-55 000 zł, natomiast z jednego większego –
ok. 33 000-38 500 zł. Oczywiście musimy liczyć się z kosztami utrzymania
nieruchomości oraz podatkiem dochodowym, który będzie proporcjonalnie wyższy w
pierwszym przypadku.
Jak wskazuje najnowszy raport JLL, podsumowujący drugi kwartał 2020 roku, największym
zainteresowaniem cieszą się mieszkania do 40 mkw. Niewątpliwie duży udział w tym mają
inwestorzy. Oba rozwiązania – kupno mniejszych mieszkań lub jednego większego –
pozwolą zabezpieczyć przyszłość i finansowo są porównywalne. Warto zatem rozważyć, do
jakiego najemcy chcemy dotrzeć – i to tym kierować się przy wyborze.