Jakie trendy, które mogliśmy obserwować w 2021 roku znajdą swoją kontynuację i będą kształtować rynek nowych mieszkań w tym roku? Z jakimi wyzwaniami będą musieli mierzyć się deweloperzy? Jakie zagrożenia, które mogłyby spowodować załamanie koniunktury, dostrzegają firmy? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl

Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia S.A. 

Mimo niedawnych podwyżek stóp procentowych przewidujemy, że w 2022 roku popyt na mieszkania będzie utrzymywał się na dobrym poziomie. Przy inflacji sięgającej blisko 8 procent realna stopa procentowa pozostaje głęboko ujemna. W związku z tym Polacy, aby ochronić swoje oszczędności przed utratą wartości, nadal będą lokować je w nieruchomości. Jak pokazuje historia, aktywa te skutecznie zabezpieczają wartość kapitału przed inflacją, są mniej podatne na wahania rynkowe i dają możliwość pasywnych dochodów z najmu. W naszej opinii, ze względu na rynkową nierównowagę, czyli przewagę popytu nad podażą, wzrosty cen będą miały swoją kontynuację w roku 2022. Obecna oferta deweloperska w większości dużych miast kształtuje się na rekordowo niskich poziomach, które ostatnio mogliśmy obserwować w 2010 roku. Spodziewamy się zwiększenia oferty w pierwszym półroczu tego roku w związku z wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej, co przy jednoczesnym nieco niższym popycie powinno nieco zrównoważyć rynek. Wyzwaniem pozostanie jednak dostępność atrakcyjnych działek pod nowe inwestycje oraz rosnące koszty wykonawstwa.   

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska 

Sytuację na rynku i warunki realizacji inwestycji deweloperskich kształtuje dziś kilka czynników. Przede wszystkim, w szybkim tempie rosną koszty budowy. Wynika to z faktu, że drożeją materiały budowlane i stale zwiększają się koszty pracy. Te zjawiska obserwowaliśmy już od pewnego czasu, ale teraz wzmacnia je jeszcze znaczna presja inflacyjna. 

Równocześnie spada też dostępność gruntów budowlanych, a więc rośnie ich cena, co oczywiście musi przekładać się na koszt budowy mieszkań. A przecież deficyt gruntów dotyczy zwłaszcza tych miast, które znajdują się na czele zestawień pod względem ceny za metr kwadratowy mieszkania. W tej chwili nie widać szans na względnie szybkie odwrócenie tego niekorzystnego trendu. Wszystko wskazuje więc na to, że ceny mieszkań będą nadal rosły. 

Czy widzimy czynniki mogące prowadzić do załamania lub zachwiania koniunktury? O tym decyduje popyt, a ten nie słabnie. Przeciwnie, po ostrożnym 2020 roku na rynek wrócił optymizm. Przy czym, analiza danych wskazuje na to, że nie mamy do czynienia z tzw. bańką na rynku nieruchomości. Wzrost cen jest uzasadniony względami obiektywnymi i makroekonomicznymi. Z drugiej strony, nikt dzisiaj nie wie, jak te czynniki ukształtują się w najbliższych miesiącach. 

Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A.

Najważniejsze czynniki i trendy wpływające na rynek nieruchomości, które obserwowaliśmy w 2021 roku to wysoka inflacja i podniesienie stóp procentowych. Do tego dochodzą także ograniczenia związane z dostępnością gruntów. Są to trzy największe wyzwania dla branży, choć jesteśmy na wszystkie te trzy zagrożenia przygotowani. Wdrożyliśmy odpowiednią politykę zakupową i posiadamy długotrwałe relacje z dostawcami, dzięki czemu możemy pozyskać materiały na konkurencyjnych warunkach. Jesteśmy też spółką, która przez lata funkcjonowania, również w warunkach wysokich stóp procentowych, zdołała zbudować swoją markę i zyskać zaufanie klientów. Jesteśmy zatem gotowi, by odnaleźć się też w nowej, popandemicznej rzeczywistości, w której cena pieniądza rośnie. Posiadamy również bank ziemi, który zapewnia nam tereny pod inwestycje na kilka kolejnych lat. 2022 może być sporym wyzwaniem dla firm z branży nieruchomości, ale uważamy, że najlepsi gracze na rynku powinni sobie poradzić.  

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w firmie Constructa Plus  

Najważniejszym trendem, który obserwowaliśmy w 2021 był powrót do miasta. Wielokrotnie słyszeliśmy od klientów, że po kilkunastu latach od przeprowadzki na wymarzone wówczas przedmieścia lub nawet dalej, teraz odczuwają uciążliwości związane z codzienną logistyką rodzinną. Doskwiera im strata czasu, który muszą poświęcać na dojazdy do szkół i miejsc pracy. Po chwili oddechu, jaki paradoksalnie dał im lockdown, teraz mają jeszcze pewność, że właściwym wyborem jest miasto.  

Bardzo wzrosła świadomość ekologiczna naszych klientów w ostatnich kilkunastu miesiącach. Będąc odpowiedzialnym inwestorem przyjmujemy tę obserwację z satysfakcją, gdyż sami projektujemy nasze budynki w taki sposób, aby ograniczać ich wpływ na środowisko, a przy tym nieustannie edukujemy klientów o zgubnym wpływie rozlewających się miast. Widzimy coraz większe przełożenie tych starań na zachowania klientów, czego widocznym odzwierciedleniem jest zwiększony popyt na mieszkania czteropokojowe w lokalizacjach blisko centrów miast i świadoma rezygnacja wielu osób z prywatnego samochodu na rzecz transportu publicznego i pojazdów współdzielonych. Sądzimy, że ten trend jeszcze bardziej się umocni w roku 2022. 

Zagrożeniem dla koniunktury może rosnące koszty energii i paliw, co przekłada się na sytuację na rynku materiałów budowlanych, jeśli w dalszym ciągu utrzyma się ich ograniczona dostępność, niepewne terminy dostaw i rosnące koszty. Obserwując rynek widzimy jednak, że producenci szukają sposobów na odbudowę pozrywanych łańcuchów dostaw i mamy nadzieję, że pierwsze pozytywne efekty tych działań będą widoczne już w tym roku. 

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

W 2021 roku na rynku mieszkaniowym zyskał na znaczeniu segment domów jednorodzinnych i segment premium. Oba trendy będą miały swoją kontynuację w 2022 roku. Pandemia spowodowała, że w domu czujemy się bezpieczniej, mamy więcej przestrzeni, która pozwala na wydzielenie strefy do odpoczynku, jak też strefy do pracy w trybie home office, czy nauki oraz fragment własnej zieleni. W związku z tym, że dotykają nas obecnie wysokie podwyżki cen energii, będziemy także coraz bardziej zwracać uwagę na projekty, w których zastosowane są rozwiązania służące maksymalnemu ograniczeniu kosztów utrzymania poprzez oszczędność zużywanej energii.

Od marca 2020 roku obserwujemy duże zainteresowanie domami jednorodzinnymi, które stawiamy w Ożarowie Mazowieckim w Osiedlu Villa Campina. Klienci doceniają przede wszystkim to, że są one praktycznie pasywne energetycznie. Innym projektem, w którym wykorzystane będą proekologiczne i energooszczędne rozwiązania jest osiedle domów wielorodzinnych w technologii prefabrykacji, które zbudujemy w podkrakowskiej Zawadzie. 

Nieruchomości premium to kolejny trend, który rozwinie się w najbliższych latach. Wpływ na to mają zmiany modelu życia, wzrost oczekiwań wobec standardów mieszkaniowych i dobre perspektywy na wzrost wartości. Nasze projekty o podwyższonym standardzie realizujemy obecnie w Gdańsku – Osiedle Horizon i Chorzowie – Osiedle Kościuszki, a wkrótce uruchomimy prestiżową inwestycję Nad Odrą w Szczecinie.  

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Innowacje i ekologia, ustabilizowanie wzrostu cen mieszkań oraz sukcesywne umacnianie segmentu najmu instytucjonalnego – te trzy obszary będą bardzo ważne dla rynku mieszkaniowego w 2022 roku. Jednym z najsilniejszych trendów, który na dobre zagościł w branży deweloperskiej jest wprowadzanie do projektów szerokich pakietów rozwiązań ekologicznych. Zrównoważone budownictwo będzie zyskiwało na znaczeniu, a klienci, coraz bardziej świadomi postępujących zmian klimatu, chętniej sięgać będą po produkty wpisujące się w zielony trend. Także dlatego, że w dłuższej perspektywie będą one oznaczać dla nich realne oszczędności w zakresie eksploatacji nieruchomości. 

Spodziewamy się także schłodzenia rynku i jego stabilizacji, szczególnie w przypadku cen mieszkań. Sądzę, że będą one rosły na poziomie 3-4 proc. w skali roku. 

Coraz więcej klientów będzie się też skłaniać ku najmowi długoterminowemu, co jest odpowiedzią na pewną zmianę pokoleniową, ale jest też efektem czynników ekonomicznych. Ograniczające się możliwości pozyskania finansowania sprawiają, że coraz więcej klientów będzie skłaniać się ku najmowi instytucjonalnemu. Liczba lokali dedykowanych segmentowi PRS rośnie i ten trend w 2022 roku ulegnie wzmocnieniu. 

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic 

Najważniejszym trendem, który zmieni obraz polskiego rynku były i będą hurtowe zakupy mieszkań przez fundusze inwestycyjne. To, jak również spodziewane, dalsze podwyżki stóp procentowych, a także obniżka zdolności kredytowej wielu osób, co nie pozwoli im na zakup większego mieszkania niż kawalerka, będą czynnikami, które w dużym stopniu ograniczą dostępność mieszkań dla Kowalskich. Nie wpłynie to jednak na obniżkę cen ze względu na istotne trudności po stronie podażowej i utrzymywanie się trendu zakupów inwestycyjnych.

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development 

Z pewnością wielu nabywców śledzi teraz informacje o stopach procentowych i niewątpliwie decyzje Rady Polityki Pieniężnej będą miały duży wpływ na kształtowanie się rynku w tym roku, szczególnie w segmencie tanich mieszkań. Trzeba jednak mieć świadomość, że w dalszym ciągu istnieje zjawisko deficytu mieszkaniowego i każdy ubytek popytu konsumenckiego jest natychmiast zastępowany nowym popytem inwestycyjnym. Zapotrzebowanie na mieszkania jest ogromne i osoby, które nie mogą sobie pozwolić na zakup, natychmiast trafiają na rynek najmu. Inwestorzy z kolei, w dalszym ciągu dysponują nadwyżkami finansowymi, więc nie spodziewamy się gwałtownego załamania obecnej koniunktury ze strony popytowej. 

Jeśli chodzi o preferencje konsumentów, to miniony rok przyniósł dalsze umocnienie się postaw proekologicznych. Szczególnie w odniesieniu do transportu zrównoważonego. Obserwujemy to szczególnie w przypadku inwestycji FIQUS Marcelin, gdzie znacząca część klientów to osoby, które poszukiwały mieszkania z dobrym dostępem do transportu publicznego i infrastrukturą dla rowerów i hulajnóg, ponieważ podjęły decyzję o rezygnacji z samochodu. Lokalizacja jest obecnie jeszcze ważniejsza niż dotychczas a paradygmat 15-minutowego miasta wyznacza aktualny standard wyboru działki pod nowe inwestycje deweloperskie. 

Marcin Michalec, CEO Okam 

Jeśli chodzi o sektor nieruchomości mieszkaniowych, niektórzy eksperci wskazują, że utrzymujący się od pewnego czasu pobyt na nowe lokale powoli będzie wyhamowywał. Nie prognozujemy jednak spadku cen mieszkań na rynku pierwotnym z uwagi m.in. na prawdopodobny dalszy wzrost cen materiałów budowlanych czy możliwe wahania na rynku surowców i energii. Należy przy tym wziąć także pod uwagę rosnące koszty pracy podwykonawców oraz fakt, że w największych miastach dostępność gruntów pod nowe inwestycje jest mocno ograniczona, a ceny działek rosną.  Przewidujemy zatem, że popyt przynajmniej przez jakiś czas będzie nadal choć w pewnym stopniu przewyższał podaż, zaś ceny mieszkań będą szły w górę, może natomiast nie tak szybkim tempie, jak w ostatnim okresie. 

Zakładamy też, że nadal rozwijać się będzie trend konsumencki związany z potrzebą załatwienia w najbliższej okolicy najważniejszych spraw, jak zakupy czy odpoczynek, a tym samym chęć posiadania mieszkania, które takie potrzeby zaspokoi. Taką inwestycją będzie nasz kompleks mieszkaniowy Strefa PROGRESS, sąsiadujący z projektem Strefa Piotrkowska 217, które razem stanowić będą obiekt typu mixed-use łączący funkcje mieszkaniową, kulturową, rozrywkową i usługową. 

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home 

Proponuję spojrzeć na rynek w szerszym kontekście i na początek wybiec nieco w przyszłość. Według najnowszych danych Eurostatu mieszkaniec Europy dysponuje średnio 40 mkw. powierzchni. Polak zaledwie 29 mkw. mieszkania, chociaż to i tak o 1/3 więcej niż w roku 2002. Duńczycy, którzy są liderami tego zestawienia, mają do dyspozycji 60 mkw. na osobę. Polska, zatem cały czas goni średnią europejską. Rynek mieszkaniowy cały czas będzie się rozwijał. Bogacimy się jako społeczeństwo i chcemy żyć w mieszkaniach większych i lepszych jakościowo. To nie oznacza oczywiście tego, że rynek w przyszłym roku czy w latach kolejnych będzie tak rozgrzany jak w roku minionym. Daje jednak obraz tego, co może dziać się w przyszłości. Mieszkać lepiej, znaczy dziś nie tylko mieć większe mieszkanie, to także elementy ekologiczne oraz pozwalające mieszkańcom na obniżenie kosztów utrzymania, zarówno indywidualnych, jak i kosztów wspólnych. Ten trend jest wyraźny. Zauważamy także wzmożone zainteresowanie inwestorów kupujących „hurtowo” mieszkania na wynajem. To wciąż jednak niewielki wycinek rynku, a do Niemiec czy Szwajcarii jest nam bardzo daleko. Ważne odnotowania są także wydłużony czas przygotowania inwestycji, nowe przepisy ograniczające architektów, no i oczywiście rosnące stopy procentowe. 

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Rok 2021 był bardzo udany dla całego, polskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych. Obserwowaliśmy rosnący popyt inwestycyjny. Rynek w ciągu najbliższych 2 lat będzie się stabilnie rozwijał. Spodziewamy się, że nadal popyt będzie przewyższał podaż ze względu na wymogi proceduralne i administracyjne, dotyczące wprowadzania nowych inwestycji. Wzrost popytu może być także stymulowany przez nabywców lokujących swój kapitał, jednak kupujący mieszkanie na własne potrzeby nadal będą stanowić istotną część nabywców. Analizy rynku mieszkaniowego pokazują, że podaż jest wciąż niewspółmierna do popytu, co jest wynikiem dużego zainteresowania zakupem mieszkań połączonym z wolniejszym ich wprowadzeniem na rynek.  

Sądzimy, że w perspektywie roku podwyżka stóp procentowych nie wpłynie znacząco na popyt na mieszkania. Podkreślam, że w Polsce nadal brakuje kilku milionów mieszkań, a pandemia dodatkowo wzmocniła potrzeby związane z komfortem miejsca zamieszkania, także w kontekście pracy zdalnej. Dlatego wygląda na to, że rynek nieruchomości mieszkaniowych uzyskał bardzo mocny impuls, który będzie trwalszy i bardziej długoterminowy niż inne efekty pandemii. 
W ciągu ostatniego roku, dwóch umocniły się pewne trendy, jak na przykład ekologia. Deweloperzy wdrażają najnowsze technologie i rozwiązania dla ochrony środowiska i klimatu. Takie są także oczekiwania klientów. Ponadto, ESG – zrównoważony rozwój jest trwale wpisany w strategię i model biznesowy Grupy Robyg. 
Kupujący szukają elastycznie zaprojektowanych i wygodnych mieszkań, w których będą mogli łączyć życie codzienne z pracą zdalną. Na rynku widoczny jest też trend koncentrowania się sfery zakupowej i usługowej w obrębie osiedla. Wiąże się to z koncepcją 15-minutowych miast. W tej koncepcji upatruje się panaceum na problemy nowoczesnego świata. Ponad 70 proc. naszych inwestycji realizowanych jest zgodnie z koncepcją 15-minutowych miast, a zgodnie z wdrażaną strategią ESG ich liczba wzrośnie do 80 proc. do 2025 roku.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Klienci cały czas zwracają uwagę przede wszystkim na funkcjonalność mieszkań oraz lokalizację z łatwym dostępem do komunikacji miejskiej, zapewniającej szybki dojazd do głównych punktów miasta oraz jedoczesne sąsiedztwo terenów zielonych. Wyraźna jest potrzeba prywatności i kameralności. W coraz większym stopniu cenią również wykorzystywanie w inwestycjach ekologicznych rozwiązań, stawiających na wykorzystanie zielonej energii i zmniejszających negatywny wpływ na środowisko. 

Jarosław Kozak, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Trendy rynkowe od kilku lat wydają się dość podobne. Wiele decyzji podejmowanych przez nabywców zależy od ich indywidualnych preferencji oraz możliwości finansowych. Są klienci szukający dużej przestrzeni dla swojej rodziny, ale są też osoby kupujące kawalerkę dla siebie lub pod inwestycję związaną z wynajem. Oczywiście wiemy, że dużym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o mniejszym metrażu i przypuszczamy, że w tym aspekcie przez lata jeszcze wiele się nie zmieni. Ale zainteresowanie dwu lub trzypokojowymi mieszkaniami także będzie wzrastać.  

Nie przewidujemy załamania się koniunktury. Branża nieruchomości cały czas cieszy się ogromnym zainteresowaniem, koronawirusowe spowolnienie już minęło. Widzimy, że klientów jest coraz więcej, a podaż nie nadąża za popytem. Oczywiście zauważamy takie rzeczy, jak niedostateczna ilość gruntów w dużych miastach oraz długotrwałe oczekiwanie na wydanie decyzji administracyjnych. Ale mimo tego deweloperzy będą budować, a potencjalni klienci będą zainteresowani zakupem mieszkań.  

Adrian Potoczek, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Wawel Service

Wzrost cen materiałów budowlanych, istotne braki na rynku gruntów i idące w górę płace ekip budowlanych sprawią, że ceny mieszkań wciąż będą rosły. Już teraz widać tendencję wzrostową w większości dużych miast. Powstanie mniej mieszkań, ale na większym wolumenie. Warto pamiętać, że rusza program w ramach Polskiego Ładu, czyli Mieszkanie bez wkładu własnego, który może przyczynić się do zwiększonego popytu na mieszkania wśród osób, które na niego oczekują. 

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Dobra koniunktura w latach 2020-2021, w tym wzrost cen mieszkań jest wynikiem dużego popytu, niedoboru oferty i historycznie niskich stóp procentowych. W tym roku ten trend osłabnie, co wyhamuje tempo wzrostu cen. Dodatkowym czynnikiem jest rozpoczęcie cyklu podwyżek głównej stopy procentowej. Ograniczy to liczbę chętnych do zakupu mieszkań oraz wyhamuje popyt spekulacyjny. Wyznacznikiem przyszłej koniunktury są również ceny akcji firm deweloperskich na GPW, a te spadły w ostatnim czasie blisko 20 procent. Pamiętajmy, że „rynek” rzadko się myli.

Bartłomiej Mandryga, kierownik działu sprzedaży i marketingu PCG S.A.

Trendem, który zwiększa swój wpływ na budownictwo mieszkaniowe jest szeroko pojęta ekologia, zdrowy tryb życia i ogólny dobrostan mieszkańców miast. Pod tymi hasłami kryją się zarówno nowe normy wprowadzające zmiany w technologii budowania, jak i oczekiwania oraz świadomość nabywców. Zwracają oni uwagę na standard budynku, możliwości uprawiania swojego hobby w najbliższym otoczeniu, a także zgodność wizerunku danego dewelopera z własnymi wartościami. Na pewno na rozwój sektora ma również wpływ sytuacja finansowa kraju, tj. rosnąca inflacja przekładająca się na wzrost cen wykonawstwa oraz trudności w dostępie do materiałów. Jeszcze 6 miesięcy temu liczyliśmy na unormowanie się sytuacji cenowej, natomiast z końcem roku znów zanotowaliśmy podwyżki kosztów na budowach. Aktualnie spływające informacje odnośnie rosnących stawek za prąd, gaz, itd. w kolejnych miesiącach na pewno przełożą się na wzrost cen mieszkań. Liczymy na jak najszybszą stabilizację sytuacji, ponieważ również dla nas nie jest ona korzystna.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest 

Po rekordowej sprzedaży w historii firmy, która 2021 roku wyniosła 523 mieszkań, liczymy na to, że koniunktura na rynku deweloperskim utrzyma się także w 2022 roku. Bierzemy pod uwagę to, że ceny mieszkań nadal będą rosły, ale w wolniejszym tempie. Jednak ograniczona podaż gruntów, rosnące ceny materiałów i wykonawstwa będą musiały się przełożyć na kolejne podwyżki cen mieszkań w przyszłych okresach. Z kolei, podwyżki stóp procentowych mogą spowodować ograniczenie dostępności kredytów dla niektórych grup klientów. DOMPRESS