Jak kupić mieszkanie taniej? Na licytacji komorniczej!

Jak kupić mieszkanie taniej? Na licytacji komorniczej!
Możliwość komentowania Jak kupić mieszkanie taniej? Na licytacji komorniczej! została wyłączona, 02/04/2014, przez␣, w␣mieszkania, mieszkaniowe
wgn-network-logo2Sposobem na kupno mieszkania tańszego niż średnia na lokalnym rynku jest udział w licytacji komorniczej. Tą drogą można stać się właścicielem mieszkania za 3/4 lub nawet 2/3 jego ceny rynkowej. Standard takich lokali bywa bardzo zróżnicowany – od wymagających remontu, aż po całkiem nowe i nieużywane od dewelopera, a nawet apartamenty.

Gdzie szukać informacji
Informacje o terminach licytacji komorniczych mieszkań, a także innych nieruchomości, można znaleźć korzystając z trzech źródeł. Pierwszym są ogłoszenia w sądach rejonowych i urzędach gminnych właściwych ze względu na lokalizację nieruchomości. Drugim – lokalny popularny dziennik. I ostatnim – portal internetowy Krajowej Rady Komorniczej. Tam też znajduje się najpełniejszy zestaw informacji o przygotowanych do licytacji nieruchomościach – lokalizacja, dane właściciela, numer księgi wieczystej, opis lokalu – bardzo często ze zdjęciami, cena oszacowania i cena wywoławcza, oraz miejsce i termin przetargu. Obowiązkiem komornika jest obwieszczenie licytacji przynajmniej na dwa tygodnie przed jej terminem, ale na portalu znajdują się przetargi z datą wybiegającą nawet kilka miesięcy naprzód. Pośród wszystkich nieruchomości jest około 1,5 tysiąca mieszkań z całej Polski.

Ceny 
Zachętą do zainteresowania się zakupem mieszkania poprzez udział w licytacji komorniczej jest niższa cena. Cena wywołania, od której zaczyna się licytacja, stanowi 3/4 wartości oszacowania, którą ustala biegły na zlecenie komornika, poprzez porównanie z innymi podobnymi ofertami z lokalnego rynku. Cena ta zostaje obniżona do 2/3 ceny oszacowania w przypadku drugiego przetargu mieszkania, a dzieje się tak, gdy do pierwszego przetargu nie zgłosił się żaden licytant, a wierzyciele nie skorzystali z przysługującego im prawa do przejęcia nieruchomości.Kto może przystąpić do licytacji, a kto nie
Do licytacji komorniczej można przystąpić po wpłaceniu wadium w wysokości 10% sumy oszacowania mieszkania. Wpłaty dokonuje się przelewem na konto komornika albo gotówką w kancelarii. Ważne jest, aby wadium dotarło w przepisowym terminie, tzn. najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację.

W licytacji nie może brać udziału dotychczasowy właściciel lokalu, ani też jego najbliższa rodzina: współmałżonek, dzieci, rodzeństwo czy rodzice. Wykluczeni są również – komornik, urzędnicy obecni podczas licytacji oraz, w przypadku drugiego przetargu, licytant, który nie dotrzymał poprzednio warunków przetargu, tj. nie wykupił w terminie wylicytowanego mieszkania.

Można uczestniczyć w licytacji poprzez pełnomocnika. Trzeba wówczas sporządzić dla tej osoby pisemne pełnomocnictwo poświadczone notarialnie i złożyć je wcześniej w kancelarii komornika.

Co warto wiedzieć przed licytacją
Do licytacji warto dobrze przygotować się pod względem finansowym, aby w przypadku wygrania zdążyć z wpłatą reszty ceny mieszkania przed końcem terminu wyznaczonego przez sąd. Po zakończeniu licytacji sąd wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia, a następnie zakreśla termin wpłaty reszty sumy. Jeżeli zakup ma być finansowany kredytem, trzeba zawczasu wystąpić do banku i uzyskać przynajmniej tzw. promesę kredytu. Bank zazwyczaj udziela kredytu po otrzymaniu odpisu protokołu licytacji lub postanowienia o przybiciu. W sytuacji, gdy licytant spóźni się z zapłatą – traci wadium, a ponadto jest wykluczony z drugiego przetargu, na który trafia ponownie mieszkanie.

Warto też posiadać pełne informacje o samym mieszkaniu i jego sytuacji prawnej. Lokal należy oglądnąć, sprawdzić jego stan techniczny, żeby unikną ewentualnie późniejszego rozczarowania. W informacji o licytacji podany jest termin, w którym można dokonywać oględzin – już na dwa tygodnie przed licytacją. Warto sprawdzić dokładnie dokumenty, księgę wieczystą, dział z zapisami służebności wobec innych osób, bo np. mieszkanie jest zamieszkałe przez osobę starszą, która ma zapewnioną służebność dożywocia. Może się również zdarzyć, że w lokalu zamieszkuje lokator, z długoterminową umową najmu, którego trudno się będzie pozbyć, ale tu bardziej przyda się „lokalny wywiad” i wypytanie sąsiadów.

Jeżeli hipoteka mieszkania jest obciążona, nie trzeba brać tego pod uwagę, ponieważ poprzez licytację komorniczą nabywa się nieruchomość bez jakichkolwiek zadłużeń poprzedniego właściciela.

Warto wziąć pod uwagę sytuację, gdy dłużnik po przetargu nie będzie chciał się wyprowadzić, pomimo nakazu sądu. Wówczas trzeba będzie przeprowadzić postępowanie eksmisyjne z zapewnieniem lokalu tymczasowego. Jest to zazwyczaj postępowanie długotrwałe i uciążliwe.

Co dalej po licytacji
Licytant, który zaoferował najwyższą cenę staje się właścicielem mieszkania po wpłaceniu całkowitej ceny nabycia i otrzymaniu sądowego postanowienia o przysądzeniu nieruchomości. Nie jest wymagany żaden inny dokument przeniesienia własności potwierdzony aktem notarialnym. Na podstawie takiego postanowienia sądu dokonuje się zapisu w księdze wieczystej nieruchomości oraz w katastrze.

Co się dzieje, gdy nie ma licytantów
Licytacja komornicza odbywa się nawet z udziałem jednego licytującego. Jest to o tyle korzystna sytuacja, że mieszkanie kupuje się faktycznie za 3/4 jego szacunkowej ceny. Natomiast jeżeli do licytacji nie zgłosi się żaden nabywca, komornik musi ponownie wystawić mieszkanie na przetarg, ale już za 2/3 ceny oszacowania. Może się zdarzyć, że i wówczas nie dojdzie do sprzedaży z powodu braku licytantów. Wtedy, jeżeli wierzyciele nie skorzystają z prawa do przejęcia mieszkania, postępowanie egzekucyjne umarza się, a do kolejnego przystępuje się po upłynięciu przynajmniej sześciu miesięcy. Niezbędne jest wówczas wykonanie nowego oszacowania nieruchomości.

Z informacji Krajowej Rady Komorniczej wynika, że popularność tej formy zakupu mieszkań oraz innych nieruchomości rośnie z roku na rok i przyciąga coraz więcej zainteresowanych.

Małgorzata Battek
Dział Analiz WGN

Omnie WGN Nieruchomosci

Avatar
WGN - lider i największy polski Koncern Biur Obrotu Nieruchomościami. WGN to ponad ponad 500 agentów, analityków, rzeczoznawców, prawników oraz doradców ds. nieruchomości, inwestycji, finansów i przedsięwzięć deweloperskich. Eksperci WGN opracowują analizy i raporty, zarówno na potrzeby własne, jak i na sympozja, konferencje oraz na potrzeby inwestorów z całego świata. Wiedza ta cytowana jest jako eksperckie wypowiedzi w prasie i innych mediach. Rzetelne analizy pozwalają na bieżące urealnianie cen nieruchomości, co daje gwarancję szybkich transakcji.