Wzrost marż kredytowych, niska dostępność tańszych pożyczek udzielanych w walutach obcych, ostrzejsze kryteria oceny zdolności kredytowej to czynniki, które nie wpływają pozytywnie na rozwój rynku kredytów hipotecznych. Jak utrudniony dostęp do finansowania zakupu nieruchomości odbije się na rynku deweloperskim?

Marże w górę

Do zakupu mieszkań nie zachęcają rosnące od początku 2012 roku marże kredytowe. – Zwiększone ryzyko oraz niepewna sytuacja światowej gospodarki spowodowały, że banki działające w naszym kraju zdecydowały się na podwyżki marż kredytów hipotecznych. Na koniec grudnia minionego roku średnia marża pożyczki udzielanej w euro wyniosła 2,28 proc., a już w styczniu tego roku osiągnęła wartość 2,74 proc. Oznacza to miesięczną zmianę aż o 0,46 p.p. Mniejsze wahania wystąpiły w przypadku kredytów w złotych. Marże wzrosły w tym przypadku o 0,16 p.p. Wydawać by się mogło, że to nie dużo. Jednak biorąc pod uwagę długi okres, na jaki zaciągane są kredyty hipoteczne, wzrost ich całkowitych kosztów jest znaczący – tłumaczy Jacek Kasperczyk z porównywarki finansowej Comperia.pl.

Nie trzeba jednak czekać na poprawę warunków kredytowych, powstrzymując się w tym czasie od zakupu mieszkania. W przypadku kupna lokalu w niektórych inwestycjach można skorzystać z dogodnego systemu finansowania proponowanego przez deweloperów. – W przypadku naszej poznańskiej inwestycji RED Park, jeszcze do końca marca kupujący mogą sfinansować zakup mieszkania w systemie 15/85, w którym wpłaty większości należności można dokonać dopiero przy odbiorze kluczy do mieszkań po zakończeniu budowy – mówi Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w RED Real Estate Development.

Kredyty w euro tylko dla elity

Kredyty w euro cieszyły się w 2011 roku sporym powodzeniem wśród kredytobiorców. Ich zaletą jest bowiem atrakcyjne oprocentowanie, dzięki któremu miesięczna rata była nawet o kilkaset złotych niższa od kredytu w złotych. Decydowała się na nie niemal co szósta osoba dokonująca zakupu nieruchomości. Niestety, podstawową wadą zobowiązań walutowych jest silna zależność wysokości raty od kursu danej waluty wobec złotego. W przypadku dużych wahań kursowych, kredyt walutowy jest ryzykowny dla kredytobiorców.

Banki także zyskały większą świadomość takiego ryzyka w kontekście zawirowań na światowych rynkach finansowych. Ich reakcją była rezygnacja z ich udzielania, albo jak to się stało w przypadku kilku, które mają jeszcze takie pożyczki w ofercie, drastyczne zaostrzenie kryteriów ich przyznawania.

Kredyty w euro stały się niedostępne dla wielu klientów także z powodu wejścia w życie od początku tego roku rekomendacji SII Komisji Nadzoru Finansowego. Nowe przepisy mówią, że miesięczne wydatki związane z regulowaniem rat posiadaczy kredytu walutowego nie mogą przekraczać 42 proc. jego dochodów netto.

Uderzenie w zdolność kredytową Polaków

Nie tylko ten zapis rekomendacji SII działa na niekorzyść kredytobiorców. W przypadku wszystkich pożyczek hipotecznych banki muszą wyliczać zdolność kredytową klienta przy założeniu maksymalnie 25-letniego okresu spłaty, nawet jeśli kredyt udzielony zostanie na dłuższy czas. Tu zależność jest bardzo jasna. Im krótszy okres spłaty przy symulacji spłaty, tym niższa zdolność kredytowa. Jak kalkulują analitycy Invigo, osoba posiadająca dochody na poziomie średniej krajowej, która nie ma innych zobowiązań, może dziś liczyć na 218 tys. zł kredytu.

Prognoza: spadek ilości kredytów mieszkaniowych w 2012 roku

Rosnące marże, spadająca zdolność kredytowa Polaków i  wygaszanie programu dopłat do kredytów, z którego skorzystało do końca 2012 roku prawie 136 tys. osób, spowoduje najprawdopodobniej spadek akcji kredytowej w bankach w roku bieżącym. To z kolei może stać się hamulcem rozwoju rynku nieruchomości w naszym kraju.
Analitycy prognozują, że wejście w życie nowych przepisów dotyczących dopłat do kredytów dla młodych rodzin i singli wpłynie na pogorszenie się obrotów banków. Wyniki osiągnięte w 2011 roku, jeśli chodzi o ilość udzielonych pożyczek hipotecznych, które są zbliżone do tych z 2010 roku, będą w tym roku bardzo trudne do utrzymania.