Ustawa deweloperska uzależnia prawo nabywcy do odstąpienia od umowy z deweloperem od naruszenia przez niego obowiązków nałożonych mocą tejże ustawy.

Przesłanki odstąpienia stosunkowo precyzyjnie określa w art. 29 ustawy i można by je podzielić na trzy kategorie.
Pierwsza z nich to wadliwość samej umowy deweloperskie, np. gdy nie zawiera ona któregokolwiek z elementów wymienionych w ustawie, względnie jeżeli zawiera informacje niezgodne z zawartymi w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach.
Druga to niewykonanie lub nienależyte wykonanie przez dewelopera obowiązków informacyjnych nałożonych ustawą, czyli brak prawidłowego doręczenia nabywcy prospektu informacyjnego, niezgodność informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej oraz gdy prospekt informacyjny będący podstawą umowy nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu w załączniku do ustawy.
W trzeciej kategorii mieści się niewykonanie zobowiązania podstawowego tj. przeniesienia na nabywcę prawa własności w ustalonym przez strony w umowie deweloperskiej terminie.

Terminy i dokumenty

Aby odstąpić od umowy konieczne jest złożenie stosownego oświadczenia deweloperowi, w formie pisemnej. Należy jednak pamiętać, że jeśli został złożony wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia nabywcy o przeniesienie własności nieruchomości, skuteczność oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej uzależniona będzie od wyrażenia w nim zgody na wykreślenie tego roszczenia. Zgoda ta musi zostać złożona w formie pisemnej z podpisami poświadczonymi notarialnie pod rygorem nieważności.

Jeśli podstawą odstąpienia jest wadliwość umowy deweloperskiej lub naruszenie obowiązków informacyjnych, nabywca może wykonać prawo odstąpienia wyłącznie w terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej, a zatem istotna jest szybka weryfikacja otrzymanych dokumentów pod kątem ich poprawności oraz zgodności ze stanem faktycznym. W wypadku opóźnienia w zawarciu umowy przenoszącej własność, warunkiem odstąpienia jest wyznaczenie deweloperowi dodatkowego, 120-dniowego terminu do przeniesienia prawa oraz niewykonanie zobowiązania przez dewelopera w tym terminie.

Skutki odstąpienia

W razie odstąpienia od umowy strony zobowiązane są zwrócić sobie nawzajem wszystko, co świadczyły w jej wykonaniu. Po stronie nabywcy oznacza to roszczenie do banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, na który nabywca wpłacał zaliczki, o wypłatę przypadających mu środków i to niezwłocznie po otrzymaniu przez bank oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej. Jeżeli deweloper zapewnił nabywcy dodatkowe zabezpieczenie w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, to w razie odstąpienia od umowy z powodu nieprzeniesienia własności nieruchomości, nabywca może domagać się zwrotu wpłaconych zaliczek od banku gwaranta w części pomniejszonej o kwoty otrzymane z rachunku powierniczego.

Odstąpienie spowodowane naruszeniem zobowiązań dewelopera, ma odbywać się dla nabywcy bezkosztowo, a zatem należy wykluczyć tu dopuszczalność jakichkolwiek potrąceń lub obciążeń kosztem nabywcy. Jednak będzie to wyglądało inaczej jeśli to deweloper odstąpi od umowy z przyczyn leżących po stronie nabywcy,  kiedy to zastrzeżenie kar umownych jest  dopuszczalne, pod warunkiem, że nie będą one wyższe od kar przewidzianych za naruszenia po stronie dewelopera.
Umowa deweloperska może przewidywać na rzecz nabywcy, dodatkowe (umowne) prawo do odstąpienia od umowy, bez konieczności powoływania się na żadne szczególne przesłanki. W takim wypadku wykonanie tego prawa może być uzależnione od zapłaty przez nabywcę na rzecz dewelopera stosownego odstępnego (na ogół 5-10 proc. ceny nieruchomości).

Andrzej Olaś, aplikant adwokacki
Kaczor Klimczyk Pucher Wypiór Adwokaci – Spółka Partnerska
Doktorant w Zakładzie Postępowania Cywilnego UJ