Zmiana infrastruktury komunikacyjnej, a szczególnie budowa drugiej linii metra może spowodować wzrost liczby projektów biurowych, w tych stołecznych dzielnicach, które zyskają nowe połączenia

 

Obszarem, który w nadchodzących latach ma szansę na rozwój w segmencie inwestycji biurowych jest m.in. Powiśle. Już dziś w związku z perspektywą powstania drugiej linii metra staje się atrakcyjną lokalizacją dla najemców biurowych. W tym rejonie Warszawy notowana jest niska dostępność terenów inwestycyjnych, co powoduje, że nowa podaż powierzchni biurowej nie jest duża. W najbliższych latach oferta na Powiślu jednak zdecydowanie wzrośnie.

Nowe inwestycje na Powiślu

Na terenie Powiśla zlokalizowane jest obecnie zaledwie 1,5 proc. zasobów powierzchni biurowej znajdującej się w Warszawie, podaje CBRE. Składa się na nią zaledwie 10 nowoczesnych budynków o łącznej powierzchni około 60.000 mkw. Zgodnie z zapowiedziami deweloperów w niedługim czasie, do użytku oddanych zostanie kolejne 52 000 mkw. w czterech biurowcach. Do planowanych w ciągu następnych trzech lat inwestycji należą m.in.: kameralny budynek biurowy Carpathia Office House (4.700 mkw.), biurowiec The Tides, kompleks Copernicus Square (łączna pow. 20.000 mkw.) oraz siedziba Mazowieckiej Spółki Gazownictwa (15.000 mkw.).

Popyt na powierzchnię biurową na Powiślu przewyższa podaż. Powodem jest jego atrakcyjne położenie w pobliżu ścisłego centrum miasta, w którym obowiązują o ok. 15 proc. wyższe stawki czynszowe, podkreślają analitycy CBRE. Ceny za powierzchnie biurowe w nowych budynkach położonych na Powiślu nie zmieniły się od dłuższego czasu i kształtują się na poziomie 18 – 20 EUR/mkw./m-c. Tymczasem, stawki wyjściowe za najlepsze powierzchnie biurowe w ścisłym centrum Warszawy wynoszą 26 – 27 EUR/mkw./m-c.

Niższe stawki czynszowe

Powodzeniem najemców cieszą się też nieliczne nowe obiekty biurowe powstające po drugiej stronie Wisły, usytuowane w pobliżu budującej się drugiej linii metra. W ukończonym już projekcie PBM Południe Development – Inwestycja Kijowska, stawki czynszowe są jeszcze wyraźniej niższe niż te, które obowiązują na Powiślu, a tym bardziej w centrum. W gotowym kompleksie przy Kijowskiej 5 można wynająć powierzchnię biurową już od 56 zł/mkw. Dlatego część firm podpisujących umowy na wynajem w tej inwestycji chce w ten sposób zredukować koszty związane z utrzymaniem firmy, zachowując jednocześnie wysoki standard biura. Nowoczesna powierzchnia biurowa oferowana jest w tym projekcie w nowopowstałym budynku o modernistycznej konstrukcji i przylegającej do niego odrestaurowanej kamienicy.

Zacierają się granice

Zdaniem ekspertów CBRE, budowa drugiej linii metra, nowych mostów, czy też tras szybkiego ruchu może spowodować w najbliższym czasie wzrost liczby projektów biurowych w takich stołecznych dzielnicach, jak Bielany, czy obie Pragi. Jedną z najdynamiczniej rozwijających się dzielnic, która skorzysta z budowanej obecnie drugiej linii metra jest też Wola. Powstaje w niej wiele nowych projektów biurowych.

Stołeczny rynek biurowy ewoluuje, a na rozwój nowych obszarów koncentracji budynków biurowych znaczny wpływ mają właśnie inwestycje infrastrukturalne. Przykładem takiego wpływu jest zmiana granic warszawskich stref biznesu. Z biegiem lat strefa Centrum coraz bardziej przesuwa się na zachód, a granice stref Mokotowa i Okęcia zaczynają się zacierać.

Podaż dogania popyt

W Warszawie notowane jest wciąż wysokie zapotrzebowanie na nową powierzchnię biurową. W trzech pierwszych kwartałach 2012 roku w stolicy wynajęto w sumie 455.000 mkw. powierzchni biurowej, z czego prawie jedną czwartą w centrum. Analitycy CBRE spodziewają się, że ten rok przyniesie kolejny rekord pod względem wynajętej powierzchni. Prognozują, że pobity zostanie nawet zeszłoroczny wynik – 573 tys. mkw. wynajętej powierzchni.

Stawki czynszu w Warszawie, która jest zdecydowanie największym rynkiem biurowym w Polsce, liczącym 3,7 mln mkw. powierzchni biurowej, są stabilne. W najlepszych obiektach oferowane są jednak najemcom czasowe zwolnienia z czynszu, czy dopłaty do wykończenia powierzchni biura. Z tego powodu stawki efektywne są niższe od wyjściowych.

Coraz więcej stołecznych biur

W budowie w Warszawie jest niemal 700 tys. mkw., co stanowi około jednej piątej istniejącej podaży. Dla porównania, w pozostałych ośmiu największych miastach w Polsce  powstaje łącznie 510 tys. mkw. biur, które obejmują podobny, jak w stolicy odsetek istniejących już zasobów (21 proc.).

W 2012 roku w Warszawie, według CBRE, ma zostać oddanych do użytku 280 000 mkw. nowej powierzchni biurowej, co plasuje ją w czołówce miast europejskich pod względem budowy biurowców, za Moskwą, Paryżem i Wiedniem, a przed Londynem, Pragą i Budapesztem.

 

Autor: PBM Południe Development